Loi PACTE : Bilan 7 Ans Après son Adoption

Loi PACTE : Bilan 7 Ans Après son Adoption

Adoptée le 22 mai 2019, la loi PACTE (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises) a posé les fondations juridiques de la tokenisation immobilière en France. Ses apports majeurs — reconnaissance de la validité des actifs numériques, création du régime des offres au public de jetons (ICO), instauration du statut PSAN (Prestataire de Services sur Actifs Numériques) et consécration du DEEP (Dispositif Électronique d’Enregistrement Partagé) — ont créé le socle réglementaire sans lequel aucun projet de tokenisation immobilière n’aurait pu voir le jour en France. Sept ans plus tard, le bilan est contrasté : l’écosystème s’est structuré avec environ 15 PSAN agréés dans la tokenisation immobilière, mais l’adoption de masse reste un objectif lointain.

Les Quatre Piliers de la Loi PACTE pour la Blockchain

Le premier pilier de la loi PACTE concerne la reconnaissance des actifs numériques. Avant 2019, les crypto-actifs et les tokens évoluaient dans un vide juridique en France, ce qui dissuadait les entrepreneurs et les investisseurs institutionnels. La loi a créé une catégorie juridique spécifique pour les actifs numériques, leur conférant une existence légale et un cadre fiscal déterminé. Cette reconnaissance a permis l’émergence de projets comme AnnA, première tokenisation immobilière majeure en France portant sur un immeuble parisien de 6,5 millions d’euros.

Le deuxième pilier est le régime des ICO (Initial Coin Offerings). La loi a créé un visa optionnel délivré par l’AMF pour les offres au public de utility tokens. Ce visa, s’il n’est pas obligatoire, confère un label de conformité qui facilite la commercialisation auprès du public français. Les conditions d’obtention incluent la constitution en personne morale en France, un document d’information conforme, un processus de sauvegarde des fonds et un système de conformité LCB-FT. Le visa n’implique toutefois pas l’approbation du projet ni la vérification des smart contracts.

Le troisième pilier est le statut PSAN, qui soumet les intermédiaires en crypto-actifs à un enregistrement obligatoire auprès de l’AMF. Tout acteur vendant des tokens immobiliers au public français doit obtenir cet agrément, ce qui impose des exigences strictes en matière de lutte contre le blanchiment, de protection des investisseurs et de transparence. En 2026, environ 15 PSAN sont agréés dans le secteur de la tokenisation immobilière, un chiffre modeste mais significatif.

Le quatrième pilier, le plus directement pertinent pour la tokenisation immobilière, est le DEEP (Dispositif Électronique d’Enregistrement Partagé). Bien que techniquement antérieur à la loi PACTE (il a été reconnu par une ordonnance du 8 décembre 2017), c’est la loi PACTE qui a consacré son utilisation pour l’enregistrement de titres financiers via blockchain. Le DEEP permet aux sociétés non cotées de dématérialiser leurs registres de mouvements de titres, ouvrant la voie à la représentation d’actions de SAS immobilières sous forme de tokens.

Le Projet AnnA : Premier Fruit de la Loi PACTE

Le projet AnnA, réalisé en 2019 par Equisafe, illustre parfaitement l’impact de la loi PACTE. Cet immeuble parisien de 6,5 millions d’euros, structuré en SCI, a été la première tokenisation immobilière majeure en France à obtenir le visa de l’AMF. Les parts de la SCI ont été représentées par des tokens sur blockchain, permettant à des investisseurs d’acquérir des fractions de l’immeuble.

Le modèle juridique retenu — la tokenisation indirecte — est devenu le standard en France. Le token ne représente pas un droit réel de propriété sur le bien (ce qui est impossible en droit français compte tenu du monopole de l’État sur les mutations immobilières), mais un droit sur les revenus fonciers et la valorisation d’une société détenant le bien. Ce modèle a ensuite été décliné par d’autres acteurs, notamment avec le RENT Token d’Equisafe (premier projet de tokenisation à Boulogne-Billancourt, avec Masteos comme partenaire, structure de 1 000 tokens).

Bilan Quantitatif : 7 Ans de Tokenisation

Sept ans après l’adoption de la loi PACTE, le bilan quantitatif de la tokenisation immobilière en France se présente comme suit. Environ 15 PSAN sont actifs dans le secteur, ce qui représente une fraction modeste des acteurs du marché immobilier traditionnel. Le marché mondial des RWA (Real World Assets) dépasse 35 milliards de dollars avec une croissance de +130 %, mais la part française reste marginale.

En parallèle, le marché des SCPI a poursuivi sa croissance pour atteindre 90 milliards d’euros d’encours, avec une collecte nette de 4,6 milliards d’euros en 2025 (+29 %) et un taux de distribution de 4,72 %. La convergence SCPI-blockchain est en cours d’expérimentation, certaines sociétés de gestion explorant l’intégration de tokens dans leurs modèles de placement.

Les 945 000 transactions immobilières réalisées en 2025 passent toutes par le circuit traditionnel (notaire, publicité foncière). La blockchain n’a pas encore pénétré le processus transactionnel lui-même, mais la digitalisation du notariat progresse : NotaChain est déployé à l’échelle nationale, plus de 20 millions d’actes sont déposés au MICEN, et 100 % des offices sont convertis au numérique.

Les Limites de la Loi PACTE

Si la loi PACTE a créé un cadre favorable, elle n’a pas résolu tous les obstacles à la tokenisation immobilière. Le principal écueil reste le droit de propriété : la blockchain ne dispose d’aucune force exécutoire en matière de transfert de propriété immobilière en droit français. Le monopole de l’État sur la publicité foncière et l’obligation de recourir à un notaire pour toute mutation immobilière limitent la désintermédiation.

La fiscalité constitue un autre point de friction. La loi PACTE a créé un cadre fiscal pour les crypto-actifs (flat tax de 30 % sur les plus-values), mais la qualification des tokens immobiliers reste ambiguë. Un token peut être taxé comme plus-value crypto (30 %), comme plus-value immobilière (36,2 %) ou comme revenu mobilier, selon la qualification retenue par la DGFiP lors du contrôle. Cette incertitude dissuade les investisseurs institutionnels.

Le statut PSAN, s’il a structuré le marché, a également créé des barrières à l’entrée significatives. Les coûts de mise en conformité sont élevés pour les startups, et le processus d’agrément est long et complexe. Certains acteurs français ont préféré s’implanter dans des juridictions plus souples (Suisse, Luxembourg), privant la France de talents et d’innovation.

La Transition vers MiCA : Prochaine Étape

Le règlement européen MiCA (Markets in Crypto-Assets), entré en application progressive depuis 2024, représente la prochaine évolution majeure du cadre réglementaire. Il harmonise les exigences au niveau européen et crée un passeport permettant aux PSAN agréés dans un État membre d’opérer dans les 27 pays de l’UE.

Pour la tokenisation immobilière, MiCA présente toutefois une limitation importante : les tokens qualifiés d’instruments financiers sont exclus de son champ d’application. Les tokens immobiliers, souvent assimilables à des titres financiers (parts de SAS ou de SCI), relèvent donc potentiellement de la réglementation des marchés financiers plutôt que de MiCA. Cette zone grise juridique crée une incertitude que le prochain cadre réglementaire devra clarifier.

Le règlement eIDAS 2.0, complémentaire de MiCA, facilite l’identification transfrontalière des investisseurs via le portefeuille européen d’identité numérique. Cette interopérabilité est essentielle pour les plateformes françaises ambitionnant de distribuer des tokens immobiliers à l’échelle européenne.

Perspectives : Ce que la Prochaine Décennie Pourrait Apporter

Les sept prochaines années seront déterminantes pour la tokenisation immobilière en France. Plusieurs facteurs pourraient accélérer l’adoption : la clarification fiscale par la DGFiP, l’adaptation du rôle des notaires à l’ère blockchain (la réduction de 37 % des coûts administratifs documentée par l’étude CSN-McKinsey 2024 constitue un argument puissant), le développement de marchés secondaires liquides, et la démocratisation des outils d’identité numérique.

Le marché résidentiel français, évalué à 343 milliards de dollars avec un TCAC de 6,75 %, constitue un gisement considérable. Les stratégies d’investissement tokenisé se diversifient, intégrant résidentiel, commercial, logistique et terres agricoles. Les guides pratiques accompagnent les porteurs de projets dans la structuration de leurs opérations.

La loi PACTE a planté les graines. MiCA fournit le terreau européen. Il reste à l’écosystème français — plateformes, notaires, régulateurs et investisseurs — de cultiver le jardin de la tokenisation immobilière pour en récolter les fruits.

Impact sur le Marche SCPI et Perspectives

Le DEEP a permis la digitalisation des registres de titres, base technique de la tokenisation. Le marche SCPI (90 milliards d’encours, 221 SCPI) pourrait beneficier de cette infrastructure pour tokeniser ses parts. Les 2,8 milliards d’euros de parts en attente justifient l’adoption du marche secondaire blockchain. Les societes de gestion comme Amundi Immobilier (43,3 milliards d’actifs) explorent la convergence. Consultez la convergence SCPI-blockchain et les SCPI tokenisees.

Le cadre DEEP a ete utilise par Equisafe pour le projet AnnA (6,5 millions d’euros, SCI, visa AMF) et le RENT Token (1 000 tokens, Boulogne-Billancourt). Le marche immobilier francais (343,52 milliards USD, 945 000 transactions) offre le volume necessaire pour la tokenisation a grande echelle. Les rendements locatifs de 4,4-4,78 % brut (jusqu’a 11,3 % a Mulhouse) creent une proposition de valeur competitive pour les tokens.

Le bilan a 7 ans de la loi PACTE montre que le cadre reglementaire francais est desormais mature pour la tokenisation immobiliere. Avec 15 PSAN agrees par l’AMF en 2026, le nombre de prestataires autorises a triple en trois ans. Le marche RWA mondial, depassant 35 milliards USD (+130 %), valide la pertinence de cette approche legislative pionniere en Europe.

Mis à jour mars 2026