Collecte SCPI 2025 : Rebond de +29 % à 4,6 Milliards d'Euros

Collecte SCPI 2025 : Rebond Significatif à 4,6 Milliards d’Euros

La collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d’euros en 2025, en hausse spectaculaire de +29 % par rapport à 2024. La collecte brute s’établit à 5,5 milliards d’euros (+17 %). Ce rebond, après une année 2024 marquée par la crise des taux et la défiance des investisseurs, confirme le retour de la confiance dans la pierre-papier. Avec des encours dépassant 90 milliards d’euros, un taux de distribution de 4,72 % (le plus élevé depuis 2015) et une capitalisation de 88 milliards d’euros au 30 septembre 2025, le marché SCPI démontre sa résilience tout en révélant des dynamiques de concentration et de transformation qui préfigurent la convergence avec la blockchain.

Anatomie du Rebond : Une Collecte Sélective

Le rebond de la collecte cache une réalité plus nuancée. La collecte nette de 4,6 milliards d’euros reste inférieure à la moyenne décennale de 6,3 milliards d’euros, ce qui signifie que le marché n’a pas encore retrouvé son rythme de croisière. La collecte brute de 5,5 milliards d’euros indique que 900 millions d’euros de rachats ont été enregistrés, alimentés par les investisseurs cherchant à sortir de SCPI en difficulté.

Le fait le plus marquant est la concentration extrême de la collecte : 5 sociétés de gestion concentrent 75 % des flux entrants. Cette polarisation signifie que la quasi-totalité de la collecte est captée par une poignée de gestionnaires performants, tandis que la majorité des 221 SCPI recensées fin 2024 collectent des montants marginaux voire nuls. Certaines SCPI sont même abandonnées faute de collecte, un phénomène inédit qui traduit la maturité croissante des investisseurs.

Les sociétés de gestion les plus primées en 2025 — Alderan (rang 1), FIDUCIAL Gérance (rang 2), CORUM AM (rang 3), Iroko (rang 4) et Remake AM (rang 5) — se distinguent par leur capacité à délivrer des performances supérieures à la moyenne. Amundi Immobilier, premier gestionnaire par capitalisation avec 43,3 milliards d’euros d’actifs, ne figure pas parmi les plus primés, ses SCPI affichant des rendements inférieurs à la moyenne du marché.

Les SCPI Diversifiées Dominent la Collecte

La répartition de la collecte par catégorie illustre un changement profond des préférences des investisseurs. Les SCPI diversifiées captent 65 % de la collecte, loin devant les bureaux (24 %), la santé/éducation (4 %), la logistique/locaux d’activité (3 %), les commerces (2 %), le résidentiel (1 %) et l’hôtellerie/tourisme/loisirs (moins de 1 %).

Cette domination des SCPI diversifiées reflète la recherche de diversification sectorielle et géographique, souvent européenne. Les investisseurs ont tiré les leçons de la crise de 2024, où les SCPI mono-sectorielles (bureaux notamment) ont subi des corrections sévères. Les SCPI diversifiées, investissant simultanément en bureaux, commerces, logistique, résidentiel et hôtellerie dans plusieurs pays européens, offrent une meilleure résilience face aux cycles sectoriels.

Le taux de distribution par catégorie confirme cette logique : les SCPI diversifiées offrent 6,0 %, le rendement le plus élevé par catégorie, devant la logistique/locaux d’activité (5,6 %), l’hôtellerie (5,1 %), les commerces (4,9 %), les bureaux (4,6 %) et le résidentiel/santé/éducation (4,2 %).

Performance Record : 4,72 % de Taux de Distribution

Le taux de distribution moyen de 4,72 % en 2025, le plus élevé depuis 2015, marque un tournant positif après les incertitudes de 2023-2024. Le taux pondéré par la capitalisation atteint même 4,91 %, en progression de +0,19 point par rapport à 2024. Cette performance est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de correction des prix de parts.

La PGA (Performance Globale Annuelle), nouvel indicateur instauré par l’ASPIM en octobre 2025, nuance toutefois ce tableau. La PGA moyenne s’établit à +1,46 %, résultant d’un TD de 4,72 % compensé par une baisse moyenne des prix de parts de -3,45 %. Pour un investisseur ayant acquis des parts début 2025, la performance totale intégrant revenus et variation de la valeur est donc plus modeste que ne le suggère le seul TD.

Les performances individuelles varient considérablement. Le top 5 est dominé par Wemo One (15,27 % de TD), Reason (12,90 %, PGA de 13,90 %), Sofidynamic (9,04 % de TD, PGA de 14,04 % grâce à une revalorisation de +5 %), Momentime (PGA de 9,25 %) et Edmond de Rothschild Europa (8,75 % pour son premier exercice complet). Le top 25 affiche un TD moyen de 7,99 % et une PGA de 8,99 %.

Le Problème Structurel des Parts en Attente

Malgré le rebond de la collecte, le marché SCPI conserve son problème structurel : 2,8 milliards d’euros de parts en attente de cession à fin 2025, soit 3,1 % de la capitalisation totale. Cette file d’attente est concentrée sur 15 SCPI et 7 sociétés de gestion, qui représentent 75 % des parts en attente.

Le marché secondaire officiel (967 millions d’euros échangés en 2025, soit 1,1 % de la capitalisation) est notoirement insuffisant pour absorber cette demande de cession. Les investisseurs détenant des parts de SCPI en difficulté — notamment les SCPI bureaux dont la valeur des parts a baissé de -7,1 % en 2024 et quasiment autant en 2025 — se retrouvent captifs, incapables de vendre à un prix acceptable.

Ce problème de liquidité est le principal argument en faveur de la tokenisation des SCPI. Un marché secondaire blockchain fonctionnant 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, avec des transactions quasi instantanées et des coûts de friction réduits, pourrait transformer radicalement la liquidité du produit SCPI. Les 2,8 milliards d’euros de parts en attente représentent un marché potentiel considérable pour les plateformes de tokenisation qui sauront s’en emparer.

Évolution des Prix de Parts : Un Marché en Transition

L’année 2025 a enregistré 14 baisses et 17 hausses de prix de parts, avec l’essentiel des baisses concentré au T1 et un T4 marqué par 11 revalorisations. Cette dynamique suggère que le marché des prix de parts a touché un point bas au premier semestre avant d’amorcer un redressement.

Les SCPI bureaux ont subi la correction la plus sévère, avec une baisse quasiment identique à celle de 2024 (-7,1 %) sur les trois premiers trimestres 2025. Cette correction reflète la vacance record (6,2 millions de m² en Île-de-France) et la recomposition des allocations d’investissement en faveur des segments alternatifs.

Les 11 SCPI nouvellement créées en 2025, rejoignant les 19 de 2024, se positionnent sur des segments à forte valorisation (diversifiées européennes, logistique, résidences gérées), évitant les segments en correction. Cette dynamique de création sélective accélère la concentration du marché et la disparition des véhicules non performants.

Implications pour la Convergence SCPI-Blockchain

Le rebond de la collecte à 4,6 milliards d’euros renforce l’attractivité de la convergence SCPI-blockchain. Les investisseurs démontrent leur appétit pour l’immobilier collectif ; la tokenisation peut élargir ce marché en abaissant les barrières à l’entrée (ticket minimum réduit dès 50 à 100 euros contre 500 euros minimum en SCPI traditionnelle) et en améliorant la liquidité.

La concentration de la collecte sur 5 sociétés de gestion facilite techniquement la tokenisation : il suffit que quelques acteurs majeurs adoptent la blockchain pour transformer une part significative du marché. Les SCPI les plus performantes (TD supérieur à 7 %, PGA positive) sont les candidates naturelles à la tokenisation, car elles attirent une base d’investisseurs technophiles et orientés rendement.

Les PSAN agréés disposent du cadre réglementaire nécessaire, et le DEEP (Dispositif Électronique d’Enregistrement Partagé) permet l’enregistrement des titres SCPI via blockchain. Le passeport européen sous MiCA offre aux plateformes françaises un accès direct à 450 millions de consommateurs européens.

Ce que Signifient ces Chiffres pour l’Investisseur

Le rebond de la collecte SCPI confirme que l’immobilier collectif reste un pilier de l’épargne française. Le rendement de 4,72 %, combiné à la perspective de revalorisation des parts (les 17 hausses du S2 2025 signalent un retournement), offre un couple rendement-risque attractif face aux alternatives (Livret A à 3 %, fonds en euros à 2,5-3 %).

Pour les investisseurs en tokens immobiliers, les données SCPI constituent le benchmark de référence. Les plateformes de tokenisation doivent démontrer qu’elles offrent un avantage tangible — rendement supérieur, liquidité améliorée, ticket d’entrée réduit, transparence blockchain — par rapport aux SCPI traditionnelles. Les rendements de RealT (9-11 %) et OPCAP (6-9 %) se comparent favorablement, mais les risques associés (comme l’affaire Detroit) doivent être pondérés.

Consultez le tracker SCPI, les rendements comparés et la newsletter pour suivre l’évolution de ce marché en temps réel.

Perspectives de Tokenisation

La collecte record valide l’appetit des investisseurs pour l’immobilier collectif. La tokenisation des SCPI resoudrait le probleme de liquidite (2,8 milliards de parts en attente) tout en elargissant la base d’investisseurs grace a des tickets reduits. Les principales SGP — Amundi Immobilier (43,3 milliards), Primonial REIM, La Francaise REM — explorent cette convergence. Consultez la convergence SCPI-blockchain et le tracker SCPI.

La collecte est dominee par les SCPI diversifiees (65 %, TD 6,0 %), suivies des bureaux (24 %, TD 4,6 %). Les SCPI les plus primees — Alderan, FIDUCIAL Gerance, CORUM AM, Iroko, Remake AM — sont souvent les plus innovantes. Le top 25 affiche un TD de 7,99 % et une PGA de 8,99 %. Les rendements locatifs sous-jacents varient de 3,91 % a Paris a 11,3 % a Mulhouse.

Mis à jour mars 2026