Copropriété Tokenisée : Cadre Juridique

Copropriété Tokenisée : Cadre Juridique en France

La tokenisation immobilière pose une question juridique fondamentale : comment qualifier la division d’un bien immobilier en milliers de fractions numériques négociables ? Cette interrogation remet en cause les catégories juridiques existantes du droit français et nécessite une analyse approfondie des options juridiques, des mécanismes de gouvernance et des perspectives d’évolution.

La Question de la Qualification Juridique

Le Défi de la Fractionnement Numérique

Lorsqu’un immeuble est tokenisé — comme l’a été le projet AnnA de 2019 avec un bien parisien de 6,5 millions d’euros structuré en SCI par Equisafe — les détenteurs de tokens se retrouvent dans une situation juridique inédite. La division d’un bien en milliers de fractions numériques négociables interroge les catégories juridiques existantes du droit immobilier français.

Le droit français ne reconnaît pas nativement le concept de « copropriété tokenisée ». La qualification juridique précise détermine le régime applicable, avec des implications majeures pour les droits des détenteurs de tokens, leur responsabilité et la gouvernance de l’investissement.

Les Options Juridiques

Trois qualifications principales sont envisageables :

1. Copropriété traditionnelle (loi du 10 juillet 1965) La copropriété implique des lots composés de parties privatives et d’une quote-part des parties communes. Appliquer ce régime à un bien tokenisé en milliers de tokens poserait des défis pratiques considérables : assemblées générales avec des milliers de copropriétaires, votes à la majorité complexes, gestion courante paralysée.

2. Indivision (articles 815 et suivants du Code civil) L’indivision suppose un droit de propriété indivis sur l’ensemble du bien. Ce régime est juridiquement fragile car tout indivisaire peut demander le partage à tout moment (« nul n’est contraint de rester en indivision »). Pour un investissement tokenisé destiné à durer, cette instabilité est problématique.

3. Modèle sui generis Un modèle juridique nouveau, spécifiquement conçu pour la tokenisation immobilière. Cette option, la plus adaptée mais aussi la plus complexe, nécessiterait une intervention législative. En l’état, le droit français ne dispose pas d’une catégorie juridique sur mesure.

La Solution Pratique : Les Véhicules Sociétaires

En pratique, le marché contourne la question de la copropriété tokenisée en recourant à des véhicules sociétaires. Le bien immobilier est détenu par une SAS ou une SCI, et les tokens représentent des parts ou actions de cette société. Les détenteurs de tokens ne sont pas copropriétaires du bien mais actionnaires ou associés de la société qui le détient.

Cette approche, validée par le cadre de la loi PACTE et le DEEP, est celle adoptée par les principales plateformes :

• RealT utilise des LLC (Limited Liability Company) pour chaque bien aux États-Unis
• Equisafe a structuré le projet AnnA en SCI
• OPCAP opère via des structures sociétaires françaises

La Gouvernance On-Chain

Problématique de la Prise de Décision Collective

La tokenisation immobilière implique l’adaptation des concepts traditionnels de prise de décision collective à des milliers de détenteurs de tokens. Dans une copropriété traditionnelle, les décisions sont prises en assemblée générale avec des règles de majorité précises. Dans un investissement tokenisé, les détenteurs sont potentiellement répartis dans le monde entier et ne se connaissent pas.

Les Votes Tokenisés

La gouvernance on-chain via smart contracts offre une solution technique aux votes des détenteurs de tokens :

Mécanisme de vote pondéré Chaque token confère un droit de vote proportionnel à la détention. Les smart contracts comptabilisent automatiquement les votes, calculent les majorités et exécutent les décisions. Ce mécanisme est plus efficace que les assemblées générales physiques pour des communautés numériques distribuées.

Types de décisions on-chain

• Décisions courantes : approbation des travaux mineurs, validation des comptes, choix du gestionnaire
• Décisions extraordinaires : travaux majeurs, modification des statuts, vente du bien
• Décisions automatisées : distribution des revenus locatifs, paiement des charges, renouvellement des contrats d’assurance

Seuils de majorité Les smart contracts peuvent reproduire les seuils de majorité du droit français (majorité simple, double majorité, unanimité) en les adaptant à la gouvernance tokenisée. La transparence de la blockchain garantit la traçabilité et l’auditabilité de chaque vote.

Limites de la Gouvernance On-Chain

La gouvernance on-chain ne résout pas tous les problèmes :

• Participation : dans les SCPI, la participation aux assemblées générales est souvent faible. Le même risque d’apathie existe pour les votes on-chain.
• Compétence : les décisions techniques (travaux, rénovation énergétique) nécessitent une expertise que la plupart des détenteurs de tokens ne possèdent pas.
• Force exécutoire : les décisions on-chain n’ont pas de force exécutoire en droit français. Elles doivent être relayées par les organes sociétaires classiques (assemblée générale de la SAS, gérant de la SCI).

Redéfinition des Droits Réels

Le Constat : Un Cadre Inadapté

Le cadre juridique actuel du droit de propriété immobilière français est fondé sur une conception unitaire de la propriété. L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Cette conception unitaire se heurte à la réalité de la tokenisation, qui fragmente les droits en composantes distinctes (droit aux revenus, droit de vote, droit de cession).

L’Objectif : Accommoder la Copropriété Numérique

Le cadre juridique devra probablement évoluer pour accommoder les nouvelles formes de copropriété numérique. Les pistes d’évolution incluent :

Reconnaissance d’un droit réel sui generis Créer un nouveau type de droit réel adapté aux tokens immobiliers, distinct de la propriété pleine, de l’usufruit ou de la nue-propriété. Ce droit pourrait être un « droit token » combinant des attributs des droits réels et des droits personnels.

Adaptation du droit des sociétés Modifier le droit des sociétés pour intégrer nativement la gouvernance blockchain, en reconnaissant la validité juridique des votes on-chain et des décisions automatisées par smart contracts.

Harmonisation européenne Le règlement MiCA (2024) et eIDAS 2.0 posent les bases d’une harmonisation européenne qui pourrait inclure, à terme, un régime spécifique pour la propriété tokenisée.

Impact sur le Marché SCPI

Les SCPI, avec leurs 90 milliards d’euros d’encours et leurs 221 SCPI actives fin 2024, fonctionnent déjà comme une forme de copropriété indirecte. La tokenisation des parts de SCPI représente une évolution naturelle du modèle :

• Collecte nette 2025 : 4,6 milliards d’euros (+29 % vs 2024)
• Taux de distribution moyen : 4,72 % en 2025
• Parts en attente : 2,8 milliards d’euros, illustrant le besoin de liquidité que la tokenisation pourrait résoudre

La convergence SCPI-blockchain est en cours d’expérimentation. Si elle aboutit, la question de la copropriété tokenisée trouvera une réponse pragmatique dans le cadre existant du droit des SCPI, supervisé par l’ASPIM et l’AMF.

Cas Pratiques et Jurisprudence

Le Projet AnnA (2019)

Le projet AnnA, première tokenisation immobilière majeure en France, a structuré la copropriété via une SCI dont les parts étaient tokenisées. Le visa AMF obtenu a validé cette approche, mais la question de la copropriété au sens strict n’a pas été tranchée par la jurisprudence.

L’Action Detroit contre RealT (2025)

L’action en justice de la ville de Detroit contre RealT en juillet 2025, pour des manquements au code de l’habitation sur plus de 400 propriétés, illustre les limites de la gouvernance tokenisée. La responsabilité en matière de maintenance et de conformité réglementaire reste attachée à la structure juridique détentrice du bien, indépendamment de la tokenisation des parts.

Perspectives et Recommandations

La copropriété tokenisée est un chantier juridique majeur qui ne sera pas résolu à court terme. Pour les investisseurs, les recommandations sont :

• Privilégier les structures sociétaires (SAS) plutôt que les schémas de copropriété directe
• Vérifier les mécanismes de gouvernance avant d’investir
• Comprendre les droits réels attachés aux tokens (revenus vs propriété)
• Consulter un avocat spécialisé pour les investissements significatifs
• Se familiariser avec la fiscalité applicable

La véritable avancée viendra probablement d’une initiative législative européenne, portée par la dynamique du règlement MiCA et la croissance du marché mondial des RWA (35 milliards USD en 2025, +130 %).

Cadre Juridique de la Copropriete en France

La copropriete est regie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, completee par la loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018. Ce cadre definit les regles de gouvernance, de majorite et de gestion financiere des immeubles en copropriete. En France, environ 10 millions de logements sont en copropriete, representant un quart du parc total de 38 millions de logements.

Structure de la Copropriete

Chaque lot de copropriete comprend une partie privative et une quote-part des parties communes (tantieme). Le reglement de copropriete, acte notarie, definit la repartition des charges et les regles de vie collective. Le syndicat des coproprietaires, represente par le syndic, administre l’immeuble.

Les decisions sont prises en assemblee generale selon des regles de majorite progressives :

• Majorite simple (art. 24) : travaux d’entretien courant
• Majorite absolue (art. 25) : travaux d’amelioration, mandat du syndic
• Double majorite (art. 26) : modification du reglement de copropriete
• Unanimite : changement de destination de l’immeuble

Implications pour la Tokenisation

La tokenisation d’un lot de copropriete via une SAS dediee pose la question de la representation en assemblee generale. La SAS, en tant que proprietaire du lot, vote aux assemblees par l’intermediaire de son representant legal. Les detenteurs de tokens n’ont pas de droit de vote direct en copropriete — ils votent au sein de la SAS sur les instructions a donner au representant.

Ce systeme a deux niveaux (gouvernance de la SAS + gouvernance de la copropriete) peut etre automatise par des smart contracts : les detenteurs de tokens votent on-chain sur les decisions de copropriete, et le representant de la SAS execute le vote resultant en assemblee generale.

Renovation Energetique et Copropriete Tokenisee

Enjeux DPE en Copropriete

L’interdiction progressive de location des passoires thermiques (DPE G depuis 2025, DPE F prevu 2028, DPE E prevu 2034) impacte massivement les coproprietes. Les travaux de renovation energetique (isolation thermique, remplacement du systeme de chauffage collectif, menuiseries) necessitent un vote en assemblee generale et sont finances par le fonds de travaux obligatoire (minimum 5 % du budget previsionnel, loi ALUR).

Financement Collectif via Tokens

La tokenisation offre un modele de financement innovant pour la renovation energetique des coproprietes. Au lieu de solliciter chaque coproprietaire individuellement, un programme de tokens pourrait financer les travaux collectifs :

• Emission de tokens representant le droit a une quote-part des economies d’energie ou de la plus-value post-renovation
• Combinaison avec les aides publiques (MaPrimeRenov’, Eco-PTZ, PTZ renovation)
• Rendement genere par l’amelioration du DPE et la hausse des loyers possibles

Un bien DPE G renove en DPE C dans une copropriete beneficierait d’une plus-value de 5 a 15 % selon les etudes de la FNAIM, en plus de l’elimination du risque d’interdiction de location.

Charges de Copropriete et Impact sur les Rendements Tokenises

Les charges de copropriete representent un poste significatif qui impacte directement le rendement net des tokens :

Pour un appartement de 50 m² a 3 200 euros/m² (prix moyen national) avec un rendement brut de 4,78 %, les charges de copropriete de 2 000 euros/an reduisent le rendement net d’environ 1,3 point. Les plateformes de tokenisation comme OPCAP et Equisafe doivent communiquer clairement ces charges pour permettre aux investisseurs d’evaluer le rendement reel des tokens.

Perspectives Technologiques

Les smart contracts ouvrent des perspectives de modernisation de la gestion de copropriete :

• Vote electronique : vote on-chain en assemblee generale, avec verification d’identite via eIDAS 2.0
• Gestion automatisee des charges : appels de fonds automatiques, repartition proportionnelle, suivi du fonds de travaux
• Transparence financiere : comptabilite on-chain, audit automatise, acces en temps reel aux comptes de la copropriete
• Integration NotaChain : lien entre le registre foncier blockchain et les registres de copropriete

Le deploiement de NotaChain a l’echelle nationale depuis fin 2024 et la reduction des couts administratifs de 37 % (etude CSN-McKinsey 2024) creent les conditions techniques pour cette modernisation.

Consultez le glossaire copropriete, la fiscalite de l’immobilier tokenise et le marche residentiel francais.

Mis à jour mars 2026