RealT vs Equisafe

RealT vs Equisafe : Deux Visions de la Tokenisation Immobilière

RealT et Equisafe incarnent deux approches complementaires de la tokenisation immobiliere : l’une internationale et accessible, l’autre ancree dans le droit francais et institutionnelle. Cette comparaison approfondie permet aux investisseurs de comprendre les forces, faiblesses et complementarites de ces deux plateformes pionnieres, dans un marche mondial des RWA (Real World Assets) qui a depasse 35 milliards USD en 2025 avec une croissance de +130 %.

Tableau Comparatif Complet

RealT : Le Leader Mondial en Detail

Modele Economique et Operationnel

RealT, fondee en 2019 par les freres Remy et Jean-Marc Jacobson (d’origine francaise), est la plateforme de reference mondiale pour la tokenisation immobiliere. Son modele repose sur une structure LLC (Limited Liability Company) par bien immobilier, conforme a la reglementation SEC americaine (Regulation D pour les investisseurs americains qualifies, Regulation S pour les investisseurs internationaux).

Chaque propriete est detenue par une LLC distincte dont les parts sont representees par des tokens ERC-20 sur la blockchain. Les revenus locatifs sont collectes par des gestionnaires immobiliers tiers, puis distribues quotidiennement aux detenteurs de tokens via des smart contracts sur la Gnosis Chain, sans aucun frais de reseau. Cette distribution quotidienne est un differenciateur majeur par rapport aux SCPI traditionnelles (trimestrielles) et aux autres plateformes de tokenisation.

Rendements et Performance

Les rendements de RealT se situent entre 9 et 11 % net annuel, significativement au-dessus de la moyenne des SCPI francaises (4,72 % en 2025). Ces rendements eleves s’expliquent par :

• Les prix d’acquisition tres bas du marche de Detroit (souvent inferieurs a 100 000 USD par bien)
• Les loyers relativement eleves par rapport aux prix d’achat
• La structure LLC optimisee fiscalement
• L’absence de frais d’entree comparables aux SCPI (8-12 %)

A titre de comparaison, le marche SCPI francais affiche un top 25 avec un taux de distribution moyen de 7,99 % et une PGA de 8,99 %. La SCPI Wemo One (rang 1, 2025) atteint 15,27 %, tandis que Reason (MNK Partners) affiche 12,90 % — des performances qui rivalisent avec RealT.

Technologie et Infrastructure

La Gnosis Chain, blockchain recommandee par RealT, offre des transactions sans frais, une rapidite d’execution et une securite etablie. Le marche secondaire YAM (Your Assets Market) permet aux detenteurs de tokens d’echanger leurs positions 24/7 sans intermediaire. Le protocole est entierement decentralise, offrant une transparence totale sur les transactions, les prix et les revenus.

Risques Specifiques a RealT

L’action en justice intentee par la ville de Detroit contre RealT en juillet 2025 constitue un risque significatif. Les accusations portent sur des manquements repetes au code de l’habitation sur plus de 400 proprietes. RealT se defend en pointant la responsabilite de gestionnaires immobiliers tiers. Cette affaire est en cours et pourrait impacter la valorisation des tokens et la reputation de la plateforme.

Autres risques :

• Volatilite du marche immobilier americain (Detroit, Chicago)
• Risque de change EUR/USD pour les investisseurs francais
• Dependance aux gestionnaires immobiliers tiers
• Evolution de la reglementation crypto aux Etats-Unis
• Obligation de declaration des comptes a l’etranger (formulaire n3916-bis) avec amende de 750 euros par compte non declare

Equisafe : Le Pionnier Francais en Detail

Modele Juridique et Expertise

Equisafe, fondee en 2018 a Paris, est la plateforme d’investissement francaise specialisee dans la digitalisation des registres de mouvements de titres via la blockchain, utilisant le DEEP (Dispositif Electronique d’Enregistrement Partage) reconnu par la loi PACTE de 2019.

Le DEEP est le mecanisme legal francais qui permet l’enregistrement de titres financiers via blockchain. Equisafe utilise une blockchain privee/permissioned, conforme aux exigences du droit francais en matiere de confidentialite et de controle des acces. Cette approche differe radicalement de la blockchain publique utilisee par RealT, privilegiant la conformite reglementaire sur la decentralisation.

Projets Notables

Projet AnnA (2019) : premiere tokenisation immobiliere majeure en France. Un immeuble parisien de 6,5 millions d’euros a ete structure en SCI tokenisee avec un visa de l’AMF. Ce projet a demontre la faisabilite juridique de la tokenisation immobiliere dans le cadre du droit francais, malgre l’obstacle de l’exigence de forme authentique pour la cession de parts de SCI.

RENT Token (2019) : premiere tokenisation immobiliere en France en partenariat avec Masteos. Un immeuble a Boulogne-Billancourt a ete divise en 1 000 tokens representant des actions numeriques. Ce projet a teste le modele de tokenisation a plus grande echelle avec un partenaire industriel.

Positionnement Institutionnel

Equisafe se positionne sur le segment institutionnel du marche, ciblant les societes de gestion, les family offices et les investisseurs qualifies. Cette approche B2B differe de l’approche B2C de RealT et s’inscrit dans la tendance des institutions financieres francaises qui experimentent leurs propres modeles de tokenisation.

Le marche SCPI francais, avec ses 90 milliards d’euros d’encours, 221 SCPI actives et une collecte nette de 4,6 milliards d’euros en 2025 (+29 %), represente un marche naturel pour les solutions d’Equisafe. Les 2,8 milliards d’euros de parts en attente (3,1 % de la capitalisation) illustrent le probleme de liquidite que la technologie DEEP pourrait resoudre.

Comparison des Modeles Juridiques

RealT : LLC Americaine

La structure LLC par bien offre :

• Simplicite juridique (droit americain)
• Pas d’intervention notariale pour les cessions de tokens
• Conformite SEC via Regulation D/S
• Limitation de responsabilite par bien
• Liquidite maximale sur le marche secondaire

Mais elle n’est pas transposable en droit francais. En France, il est impossible de tokeniser directement un bien immobilier, l’Etat detenant un monopole via le Service de publicite fonciere et les notaires.

Equisafe : SCI/SAS Francaise

Le modele francais utilise la tokenisation indirecte :

• Le bien entre dans le patrimoine d’une societe (SCI ou SAS)
• Les parts/actions de la societe sont representees par des tokens via le DEEP
• L’intervention notariale reste obligatoire pour l’acquisition du bien
• Pour la SCI : exigence d’acte authentique a chaque cession de parts (frein a la liquidite)
• Pour la SAS : pas d’exigence d’acte authentique pour les cessions d’actions (meilleure liquidite)

Le cadre juridique francais est plus contraignant mais offre une securite juridique superieure pour les investisseurs. Le visa AMF obtenu pour le projet AnnA constitue un precedent important.

Fiscalite Comparee pour l’Investisseur Francais

Pour les investisseurs francais utilisant RealT, la complexite fiscale est significative. L’obligation de declaration des comptes d’actifs numeriques detenus a l’etranger (formulaire n3916-bis) s’applique, avec une amende de 750 euros par compte non declare (1 500 euros si valeur superieure a 50 000 euros). La fiscalite de l’immobilier tokenise en France reste un terrain incertain, la DGFIP appliquant la qualification au cas par cas lors des controles.

Pour Quel Investisseur ?

Choisir RealT

• Investisseur cherchant un rendement eleve (9-11 % net)
• Acceptation du risque de change EUR/USD
• Familiarite avec les crypto-actifs et les wallets blockchain
• Budget modeste (acces des 50 USD)
• Volonte d’une distribution quotidienne des revenus
• Acceptation du risque juridique (action Detroit, reglementation US evolutive)

Choisir Equisafe

• Investisseur cherchant la conformite francaise et la securite juridique
• Exposition au marche immobilier parisien et francais
• Cadre AMF et visa regulateur
• Fiscalite francaise classique (revenus fonciers)
• Profil institutionnel ou patrimonial
• Preference pour une blockchain permissioned et controlee

Approche Complementaire

Les deux plateformes ne sont pas mutuellement exclusives. Un portefeuille diversifie peut combiner :

• RealT pour le rendement eleve et la liquidite quotidienne (part agressive)
• Equisafe/OPCAP pour l’exposition au marche francais (part patrimoniale)
• SCPI diversifiees pour la gestion deleguee (taux de distribution 6,0 % pour les diversifiees)

Le marche mondial des RWA, projete a 4 000 milliards USD d’ici 2030, offre un potentiel de croissance considerable pour les deux modeles. La convergence SCPI-blockchain et l’adoption par les institutions financieres comme Amundi Immobilier (43,3 milliards d’euros d’actifs) pourraient transformer le paysage concurrentiel.

Consultez nos strategies d’investissement, le guide Comment investir dans l’immobilier tokenise, la comparaison SCPI vs tokenisation et notre FAQ pour approfondir votre analyse.

Infrastructure Technologique Comparee

Les choix technologiques de RealT et Equisafe refletent des philosophies fondamentalement differentes qui impactent l’experience investisseur.

RealT — Blockchain publique (Gnosis Chain / Ethereum) : RealT utilise la blockchain publique Gnosis Chain (anciennement xDai) pour l’emission et l’echange des tokens. Cette approche offre une interoperabilite maximale avec l’ecosysteme DeFi (decentralized finance) : les tokens RealT peuvent etre utilises comme collatéral sur des protocoles de pret, echanges sur des DEX (echanges decentralises) et integres dans des strategies de yield farming. Le marche secondaire YAM (You And Me) permet les echanges pair-a-pair sans intermediaire. Les distributions de revenus locatifs sont automatisees via smart contracts et effectuees quotidiennement en stablecoins (DAI ou xDAI).

Equisafe — Blockchain privee/permissioned : Equisafe utilise une blockchain privee conforme aux exigences du DEEP francais. Les nœuds du reseau sont controles par des entites identifiees, garantissant la conformite avec les obligations KYC/AML et les exigences de la CNIL. Cette architecture sacrifie la decentralisation au profit de la conformite reglementaire et de la confidentialite des donnees. Les investisseurs interagissent via une interface web classique, sans necessite de wallet crypto ou de connaissance technique blockchain.

Historique et Maturite des Plateformes

RealT, fondee en 2019 par les freres Jean-Marc et Remy Jacobson (de nationalite francaise), a connu une croissance rapide avec plus de 400 proprietes tokenisees aux Etats-Unis, principalement a Detroit et Chicago. Le modele a ete valide par le volume : des millions de dollars de transactions sur le marche secondaire YAM. L’action en justice de la ville de Detroit (juillet 2025) pour manquements au code de l’habitation illustre les defis operationnels de la gestion a distance de centaines de biens residentiels.

Equisafe, fondee en 2018 a Paris, a privilegie une approche plus institutionnelle avec moins de projets mais de plus grande envergure. Le projet AnnA (2019, immeuble parisien de 6,5 millions d’euros) reste la reference de la tokenisation immobiliere en France. Le RENT Token (2019, partenariat Masteos, 1 000 tokens sur un immeuble a Boulogne-Billancourt) a teste le modele a plus grande echelle. L’expertise juridique accumulee (visa AMF, conformite DEEP) positionne Equisafe comme partenaire technologique pour les institutions financieres explorant la tokenisation des SCPI. La liste actualisée des PSAN agréés est consultable sur le site de l’AMF, et les données sur les rendements immobiliers sont publiées par les Notaires de France.

Mis à jour mars 2026