Tracker du Marche SCPI — Mars 2026
Tableau de bord actualise du marche SCPI francais, le plus important marche de placements immobiliers collectifs en Europe. Donnees sourcees aupres de l’ASPIM, de l’IEIF, de Primaliance et des publications des societes de gestion.
Le marche SCPI constitue le pont naturel vers la tokenisation immobiliere en France. Avec 90 milliards d’euros d’encours et des problemes de liquidite structurels (2,8 milliards d’euros de parts en attente), la blockchain offre une solution technologique pour moderniser ce marche historique.
Indicateurs Cles du Marche
| Indicateur | Valeur 2025 | Evolution |
|---|---|---|
| Encours total | 90+ milliards euros | En hausse |
| Capitalisation (30/09/2025) | 88 milliards euros | — |
| Nombre de SCPI | 221 (fin 2024) | Concentration en cours |
| Nouvelles SCPI 2024 | 19 | — |
| Nouvelles SCPI 2025 | 11 | En baisse |
| Taux de distribution moyen | 4,72 % | +0,19 pt vs 2024 |
| TD pondere capitalisation | 4,91 % | Plus haut depuis 2015 |
| PGA moyenne | +1,46 % | Nouvel indicateur ASPIM |
| Evolution prix part moyen | -3,45 % | Essentiel des baisses au T1 |
| Baisses de prix enregistrees | 14 | Principalement T1 |
| Hausses de prix enregistrees | 17 | T4 marque par 11 revalorisations |
Collecte 2025
| Indicateur | Valeur | Evolution vs 2024 |
|---|---|---|
| Collecte nette | 4,6 milliards euros | +29 % |
| Collecte brute | 5,5 milliards euros | +17 % |
| Moyenne decennale | 6,3 milliards euros | Encore en dessous |
| Concentration | 5 SGP = 75 % de la collecte | Forte concentration |
La collecte nette de 4,6 milliards d’euros marque une reprise significative (+29 %) mais reste inferieure a la moyenne decennale de 6,3 milliards. La forte concentration (5 societes de gestion concentrent 75 % de la collecte) signifie que l’adoption de la tokenisation par quelques acteurs majeurs suffirait a transformer le marche.
Repartition Collecte par Categorie
| Categorie | Part collecte | TD 2025 |
|---|---|---|
| Diversifiees | 65 % | 6,0 % |
| Bureaux | 24 % | 4,6 % |
| Sante/education | 4 % | 4,2 % |
| Logistique/locaux | 3 % | 5,6 % |
| Commerces | 2 % | 4,9 % |
| Residentiel | 1 % | 4,2 % |
| Hotels/tourisme | < 1 % | 5,1 % |
La tendance est claire : les investisseurs privilegient massivement les SCPI diversifiees (65 % de la collecte) qui offrent le meilleur rendement (6,0 %) et une diversification sectorielle et geographique (souvent europeennes). Les SCPI bureaux restent le deuxieme segment mais reculent (de 65 % historiquement a 24 %).
Top 5 SCPI Performance 2025
| Rang | SCPI | SGP | TD | PGA |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Wemo One | Wemo REIM | 15,27 % | — |
| 2 | Reason | MNK Partners | 12,90 % | 13,90 % |
| 3 | Sofidynamic | Sofidy | 9,04 % | 14,04 % |
| 4 | Momentime | Arkea REIM | — | 9,25 % |
| 5 | EdR Europa | Edmond de Rothschild REIM | 8,75 % | — |
Top 25 SCPI moyenne : TD 7,99 %, PGA 8,99 %. Ces performances demontrent que les SCPI les plus performantes rivalisent avec les rendements des plateformes de tokenisation comme RealT (9-11 % net) et OPCAP (6-9 %).
Nouvel Indicateur PGA
La Performance Globale Annuelle (PGA), instauree par l’ASPIM en octobre 2025, additionne le taux de distribution annuel et la variation du prix de souscription. Cet indicateur offre une vision plus complete de la performance reelle :
- Sofidynamic : TD 9,04 % + revalorisation +5 % = PGA 14,04 % (meilleure PGA 2025)
- Reason : TD 12,90 % + PGA 13,90 %
- Momentime : PGA 9,25 %
Pour les SCPI tokenisees, la PGA pourrait etre calculee en temps reel grace aux donnees on-chain.
Liquidite — Le Defi Structurel
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Parts en attente | 2,8 milliards euros (3,1 % capitalisation) |
| Concentration | 15 SCPI / 7 SGP = 75 % des parts en attente |
| Marche secondaire | 967 millions euros echanges |
| Ratio secondaire/capitalisation | 1,1 % |
Le probleme de liquidite est le principal argument pour la tokenisation des SCPI. Les 2,8 milliards d’euros de parts en attente representent des investisseurs bloques, incapables de ceder leurs parts. La tokenisation sur blockchain permettrait un marche secondaire 24/7, resolvant ce goulot d’etranglement structurel. La comparaison SCPI vs tokenisation analyse cette question en detail.
Principales Societes de Gestion
| SGP | Groupe | Actifs | Position |
|---|---|---|---|
| Amundi Immobilier | Credit Agricole | 43,3 milliards euros | N1 capitalisation |
| Primonial REIM | Primonial | Parmi les plus importants | Top 3 |
| La Francaise REM | La Francaise | Diversifiee | Top 5 |
| BNP Paribas REIM | BNP Paribas | Grandes capitalisations | Top 5 |
| Immovalor Gestion | Allianz | Grandes capitalisations | Top 5 |
SGP les plus primees 2025 : 1. Alderan — 2. FIDUCIAL Gerance — 3. CORUM AM — 4. Iroko — 5. Remake AM
SCPI Majeures par Capitalisation
| SCPI | SGP | Capitalisation | Type |
|---|---|---|---|
| Edissimmo | Amundi | 3 375 millions euros | Rendement (depuis 1986) |
| Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi | 3 217 millions euros | Bureaux |
| Primofamily | Primonial | — | Residentiel |
| Primopierre | Primonial | — | Bureaux |
| Primovie | Primonial | — | Sante |
Perspectives de Convergence SCPI-Blockchain
La convergence SCPI-blockchain est en cours d’experimentation. Les facteurs accelerateurs incluent le probleme de liquidite (2,8 milliards en attente), la maturite technologique de NotaChain (deploye nationalement), la reduction de 37 % des couts administratifs demontree par l’etude CSN-McKinsey 2024, et la pression concurrentielle des plateformes de tokenisation.
Le marche RWA mondial depasse 35 milliards USD (+130 %), avec une projection de 4 000 milliards USD d’ici 2030. Meme une tokenisation de 5 % des encours SCPI representerait 4,5 milliards d’euros de tokens immobiliers.
Consultez notre guide sur les SCPI tokenisees, les rendements compares et la comparaison SCPI vs tokenisation.
Mis à jour mars 2026