Rendements Locatifs par Ville — Mars 2026
Tableau de bord des rendements locatifs bruts en France par ville et par segment. Donnees sourcees aupres de MeilleursAgents, SeLoger, des Notaires de France et des barometres immobiliers.
Le rendement locatif est l’indicateur cle pour l’investisseur en immobilier tokenise : il determine directement le montant des distributions de revenus que recoit le detenteur de tokens. Le marche francais offre une gamme exceptionnellement large, de 3,80 % a Lyon a 11,3 % a Mulhouse, permettant de construire des portefeuilles tokenises adaptes a tous les profils de risque.
Rendement National
| Indicateur | Valeur 2025 |
|---|---|
| Moyenne brute nationale | 4,4 a 4,78 % |
| Tendance | En baisse (5 % en 2021) |
| Cause | Hausse des prix plus rapide que hausse des loyers |
| Evolution prix 2025 | +1,5 % en moyenne nationale |
| Transactions 2025 | 945 000 (+11 %) |
| Pouvoir d’achat immobilier | 81 m² (+4 % sur un an) |
Rendements par Ville — Residentiel
| Ville | Prix m² | Loyer m² | Rendement brut | Profil |
|---|---|---|---|---|
| Mulhouse | 1 377 euros | 13 euros | 11,3 % | Haut rendement (ville la plus rentable de France) |
| Saint-Etienne | 1 200 euros | 11 euros | 11 % | Haut rendement, proximite Lyon |
| Niort | — | — | 8 % | Haut rendement, ville des mutuelles |
| Marseille | 3 890 euros | 14,46 euros | 5,38 % | Rendement, quartiers porteurs (Endoume, Saint-Victor, Vauban) |
| Toulouse | 3 378 euros | — | 4,69 % | Rendement, pole aeronautique |
| Bordeaux | 4 870 euros | — | ~4,5 % | Equilibre, -4,2 % de correction |
| Nantes | — | — | 4-5 % | Equilibre |
| Paris | 9 210 euros | 33,3 euros | 3,91-4,33 % | Plus-value, correction de -6,5 % |
| Lyon | 5 210 euros | — | 3,80 % | Stabilisation apres recul |
Analyse des Villes a Haut Rendement
Mulhouse (11,3 %) et Saint-Etienne (11 %) offrent des rendements 3 fois superieurs a Paris. Le prix d’entree extremement bas (1 200-1 377 euros/m²) signifie qu’un token representant 1 m² ne coute que 1 200 a 1 377 euros, tout en generant plus de 11 % de revenus locatifs annuels. Avec des plateformes de tokenisation proposant des tickets d’entree de 50-100 euros, ces villes deviennent accessibles a tous les budgets.
Niort (8 %), capitale des mutuelles, offre une demande locative soutenue par un bassin d’emploi stable dans les assurances et mutuelles. Marseille (5,38 %) combine un rendement attractif avec le potentiel de plus-value lie au programme de renovation urbaine.
Rendements par Segment Commercial
| Segment | Rendement prime | Investissement 2025 |
|---|---|---|
| Retail parks | 6,00 % | Inclus dans commerces |
| Centres commerciaux | 5,50 % | 2,97 milliards euros (+5,8 %) |
| Residences seniors | 4,75 % | Inclus dans residentiel |
| Logistique IDF/Lyon | 4,75 % | 3,0 milliards euros (-23 %) |
| Residences etudiantes | 4,50 % | 1,5 milliard euros |
| Bureaux prime IDF | 3,5-4 % | 6,94 milliards euros (+32 %) |
| Commercial moyen | 4-8 % | — |
L’immobilier commercial offre des rendements structurellement plus eleves que le residentiel dans les segments logistique, commerces et hotellerie. Les baux commerciaux (3-6-9) offrent une previsibilite des revenus ideale pour les distributions via smart contracts.
Rendements SCPI 2025
| Categorie | TD 2025 | Part collecte |
|---|---|---|
| Diversifiees | 6,0 % | 65 % |
| Logistique/locaux | 5,6 % | 3 % |
| Hotels/tourisme | 5,1 % | < 1 % |
| Commerces | 4,9 % | 2 % |
| Bureaux | 4,6 % | 24 % |
| Residentiel/sante | 4,2 % | 5 % |
| Moyenne | 4,72 % | 100 % |
| Top 25 moyenne | 7,99 % | — |
Les SCPI diversifiees dominent la collecte (65 %) et offrent le meilleur rendement (6,0 %). La PGA (Performance Globale Annuelle), nouvel indicateur ASPIM, integre la variation du prix de souscription : PGA moyenne de +1,46 %, top 25 a 8,99 %. Consultez le tracker SCPI pour les donnees completes.
Rendements des Plateformes de Tokenisation
| Plateforme | Rendement | Geographie | Min. invest. |
|---|---|---|---|
| RealT | 9-11 % net | USA (Detroit, Chicago) | 50 USD |
| OPCAP | 6-9 % | France | 100 euros |
| SCPI top 25 | 7,99 % TD | France/Europe | ~500 euros |
| Wemo One (SCPI) | 15,27 % TD | Diversifie | Variable |
| Reason (SCPI) | 12,90 % TD | Diversifie | Variable |
Les rendements des plateformes de tokenisation (9-11 % pour RealT, 6-9 % pour OPCAP) surpassent la moyenne SCPI de 4,72 % mais restent en ligne avec le top 25 (7,99 %). Le choix entre plateforme de tokenisation et SCPI depend du profil de risque, de la preference geographique et de la fiscalite.
Opportunites de Tokenisation par Rendement
Les villes a haut rendement (Mulhouse 11,3 %, Saint-Etienne 11 %, Niort 8 %) sont des cibles privilegiees pour la tokenisation car elles offrent des rendements superieurs a la moyenne tout en ayant des prix d’entree bas — ideal pour le fractionnement immobilier. Un portefeuille tokenise diversifie combinant Paris (securite) et villes a haut rendement (cash-flow) optimise le couple rendement/risque.
Consultez nos strategies d’investissement, la comparaison Paris vs regions et les prix immobiliers par region.
Methodologie et Sources
Les rendements locatifs presentes dans ce tableau de bord sont calcules en brut (loyer annuel / prix d’acquisition). Le rendement net, deduction faite des charges de copropriete, de la taxe fonciere, de l’assurance et des frais de gestion, est generalement inferieur de 1,5 a 2,5 points au rendement brut. Les donnees sont actualisees trimestriellement a partir des sources officielles et des barometres immobiliers de reference.
Mis à jour mars 2026