AnnA — Premier Projet de Tokenisation Immobilière en France

Projet AnnA : La Première Tokenisation Immobilière Majeure en France

Le projet AnnA constitue un jalon historique dans la tokenisation immobilière française. Réalisé en 2019 et orchestré par Equisafe, il a démontré pour la première fois la faisabilité juridique et technique de la tokenisation d’un bien immobilier en France, dans le respect intégral du cadre réglementaire.

Données du Projet

Importance Historique

Validation Réglementaire

L’obtention du visa de l’AMF pour le projet AnnA a été décisive : elle a validé le modèle de tokenisation indirecte français, où le token représente un droit sur les parts d’une société détenant le bien immobilier, et non un droit réel de propriété.

Ce visa a démontré que la tokenisation immobilière est juridiquement viable en France, dans le respect du :

• Monopole étatique sur les mutations de propriété
• Rôle des notaires et de l’acte authentique
• Système de publicité foncière
• Réglementation de l’AMF sur les offres de tokens

Choix de la SCI

Le projet AnnA a été structuré en SCI, les parts sociales étant représentées par des tokens. Ce choix a mis en lumière un obstacle : l’exigence de forme authentique pour la cession de parts de SCI détenant un immeuble. Cette contrainte a poussé le marché vers la SAS tokenisée, qui ne requiert pas d’acte authentique pour la cession d’actions.

Contexte de 2019

Le projet AnnA s’inscrit dans l’année charnière de 2019 pour la tokenisation immobilière en France :

• Adoption de la loi PACTE (22 mai 2019) — reconnaissance des actifs numériques, régime ICO, statut PSAN, DEEP
• Création de RealT par les frères Jacobson
• Premier RENT Token d’Equisafe à Boulogne-Billancourt

Structure Technique

Le projet AnnA a utilisé le DEEP (Dispositif Électronique d’Enregistrement Partagé), reconnu par l’ordonnance du 8 décembre 2017, pour digitaliser le registre de mouvements de titres de la SCI. Les tokens représentaient les parts sociales de la SCI, donnant droit aux revenus locatifs et à la quote-part de la valeur de l’immeuble.

Leçons pour l’Écosystème

Le projet AnnA a enseigné plusieurs leçons fondamentales :

1. La conformité réglementaire est possible : le cadre français, malgré sa complexité, permet la tokenisation immobilière
2. La SAS est préférable à la SCI : l’absence d’exigence d’acte authentique pour les cessions d’actions est un avantage décisif
3. Le visa AMF est un label de confiance : il valide le modèle aux yeux des investisseurs et des régulateurs
4. L’intervention notariale reste incontournable : l’acquisition du bien par la SCI a nécessité un acte authentique
5. Le DEEP est le fondement technique : il offre le cadre légal pour l’enregistrement des titres sur blockchain

Héritage et Perspectives

Le projet AnnA a ouvert la voie à l’ensemble de l’écosystème de tokenisation immobilière français. Depuis 2019, le marché a considérablement mûri :

• Environ 15 PSAN agréés dans la tokenisation immobilière en 2026
• Marché RWA mondial dépassant 35 milliards USD (+130 %)
• Déploiement de NotaChain (fin 2024)
• Convergence SCPI-blockchain en cours

Le modèle AnnA, adapté aux évolutions juridiques (MiCA, eIDAS 2.0) et technologiques (NotaChain, smart contracts avancés), reste la référence pour les projets de tokenisation immobilière en France.

Consultez notre analyse du droit de propriété tokenisée et notre comparaison RealT vs Equisafe.

Analyse Juridique Detaillee du Projet AnnA

Le Modele de Tokenisation Indirecte

Le projet AnnA a consacre le modele de tokenisation indirecte en droit francais. Ce modele repose sur un principe fondamental : en France, il est impossible de tokeniser directement un bien ou un droit immobilier. L’Etat detient un monopole sur les mutations de propriete immobiliere, garanti par le Service de publicite fonciere et delegue aux notaires de France. La blockchain ne dispose d’aucune force executoire en matiere de transfert de propriete en droit francais.

Le projet AnnA a contourne cet obstacle en structurant la tokenisation via une societe intermediaire : le bien immobilier de 6,5 millions d’euros a ete acquis par une SCI, et les parts sociales de cette SCI ont ete representees par des tokens. Les investisseurs n’achetaient donc pas un droit reel de propriete sur l’immeuble, mais un token representant un droit sur les revenus fonciers generes par l’immeuble via la SCI.

Ce schema juridique s’inscrit dans le cadre du Code de commerce et du regime propre aux titres financiers. L’ordonnance du 8 decembre 2017, qui a cree le DEEP (Dispositif Electronique d’Enregistrement Partage), a fourni le fondement legal pour l’enregistrement des titres de la SCI sur blockchain. La loi PACTE du 22 mai 2019 a ensuite consacre ce dispositif en elargissant son champ d’application.

Obstacles Identifies et Solutions

Le projet AnnA a mis en lumiere plusieurs obstacles juridiques et techniques :

Exigence de forme authentique pour la SCI : conformement a l’article 1369 du Code civil, la cession de parts de SCI detenant un immeuble requiert un acte authentique recu par un officier public (notaire). Cette exigence rend les cessions de tokens SCI complexes et couteuses, car chaque transaction sur le marche secondaire necessiterait theoriquement une intervention notariale. La SAS tokenisee, qui ne requiert pas d’acte authentique pour la cession d’actions, est devenue le vehicule prefere du marche.

Verification de l’origine des fonds : les notaires sont tenus de verifier l’origine des fonds et de signaler toute operation suspecte a TRACFIN. Pour les transactions impliquant des crypto-monnaies, cette obligation est renforcee. La Chambre des Notaires de Paris a recommande en 2022 le sequestre traditionnel avec conversion prealable en euros, la solution la plus securisee juridiquement.

Publicite fonciere : toute mutation immobiliere doit etre publiee au Service de publicite fonciere pour etre opposable aux tiers. La tokenisation des parts de la SCI n’affecte pas cette obligation — l’acquisition du bien par la SCI a necessite un acte authentique et une publication, independamment de la tokenisation des parts.

Donnees Financieres et Economiques du Projet

Le projet AnnA portait sur un immeuble parisien evalue a 6,5 millions d’euros en 2019. Dans le contexte du marche immobilier parisien de l’epoque, ce prix correspondait a un immeuble de taille moyenne dans un arrondissement intermediaire. En mars 2026, avec un prix moyen parisien de 9 210 euros/m² (en baisse de -6,5 % sur un an), la valorisation de l’immeuble AnnA a probablement fluctue, illustrant la question cruciale de la revalorisation des tokens immobiliers.

Les couts de structuration du projet AnnA comprenaient :

• Frais notariaux : environ 7-8 % de la valeur du bien (droits de mutation, honoraires)
• Frais juridiques : structuration de la SCI, redaction des statuts, preparation du dossier AMF
• Frais technologiques : developpement de la plateforme blockchain, emission des tokens
• Frais de visa AMF : instruction du dossier par l’Autorite des Marches Financiers

Comparaison avec les Modeles Internationaux

Le projet AnnA se distingue des modeles internationaux par son ancrage dans le droit francais :

La comparaison avec RealT, lance la meme annee (2019), est eclairante. RealT a opte pour un modele plus simple (LLC par bien, blockchain publique) adapte au droit americain, permettant un deploiement rapide de plus de 400 proprietes. Le projet AnnA, contraint par la complexite du droit francais (monopole notarial, publicite fonciere, acte authentique), a ete un proof of concept plutot qu’un deploiement a grande echelle.

Impact sur l’Ecosysteme Francais de la Tokenisation

Le projet AnnA a declenche une dynamique d’innovation dans l’ecosysteme immobilier francais :

Creation d’Equisafe : fondee en 2018, Equisafe a developpe son expertise DEEP a travers le projet AnnA, devenant la reference francaise de la digitalisation des registres de titres via blockchain.

Attraction des investisseurs institutionnels : le visa AMF obtenu pour AnnA a constitue un signal de confiance pour les investisseurs institutionnels, legitimant la tokenisation immobiliere comme une innovation viable dans le cadre reglementaire francais.

Influence sur la legislation : le projet AnnA a contribue au dialogue entre les acteurs de la tokenisation et les regulateurs, alimentant les reflexions qui ont conduit au renforcement du cadre legal (MiCA, eIDAS 2.0, transition PSAN vers CASP).

Developpement du marche RWA : le marche mondial des Real World Assets tokenises depasse desormais 35 milliards USD (+130 %), avec une projection de 4 000 milliards USD d’ici 2030. Le projet AnnA, en tant que premier proof of concept francais, a contribue a cette dynamique mondiale.

Enseignements pour les Projets Futurs

Sept ans apres le projet AnnA, le marche a tire des enseignements pratiques :

1. Privilegier la SAS sur la SCI : l’absence d’exigence d’acte authentique pour les cessions d’actions simplifie considerablement le marche secondaire
2. Integrer NotaChain : le reseau blockchain notarial, deploye nationalement depuis fin 2024, offre une interoperabilite avec les registres tokenises
3. Reduire les frais : les frais d’entree de 8-12 % des vehicules traditionnels doivent etre comprimes pour rester competitifs face aux plateformes offrant un acces des 50-100 euros
4. Automatiser les distributions : les smart contracts permettent des distributions automatiques, eliminant les couts et delais de gestion manuelle
5. Viser l’echelle : le marche SCPI de 90 milliards d’euros et les 945 000 transactions annuelles offrent un terrain d’application massif

Le projet AnnA reste la reference fondatrice de la tokenisation immobiliere en France, un jalon historique dont les lecons continuent d’informer les strategies des plateformes et des regulateurs.

Consultez le droit de propriete tokenisee, la fiscalite de l’immobilier tokenise et la comparaison SCI vs SAS.

Mis à jour mars 2026