ASPIM — Association des Sociétés de Placement Immobilier
Profil de l'ASPIM — association professionnelle des SCPI et OPCI, instauratrice de la PGA, données de marché et rôle dans la tokenisation immobilière.
ASPIM : L’Association de Référence des Placements Immobiliers
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) est l’organisation professionnelle qui représente et défend les intérêts des sociétés de gestion de placements immobiliers non cotés. Avec un marché SCPI de plus de 90 milliards d’euros d’encours et 221 SCPI actives, l’ASPIM joue un rôle central dans l’évolution du secteur vers la tokenisation.
Rôle et Mission
L’ASPIM assure plusieurs missions essentielles :
- Représentation de la profession auprès des pouvoirs publics et des régulateurs
- Publication des statistiques officielles du marché SCPI et OPCI
- Définition des standards de performance et de transparence
- Formation et information des professionnels et du public
La Performance Globale Annuelle (PGA)
En octobre 2025, l’ASPIM a instauré un nouvel indicateur majeur : la Performance Globale Annuelle (PGA). Cet indicateur additionne le Taux de Distribution annuel et la variation du prix de souscription, offrant une mesure plus complète de la performance des SCPI.
La PGA est particulièrement pertinente pour la tokenisation car elle capture la performance totale d’un token SCPI, incluant à la fois les distributions de revenus et la variation de la valeur du token.
Données PGA 2025
- PGA moyenne : +1,46 %
- Top 25 SCPI — PGA moyenne : 8,99 %
- Sofidynamic PGA : 14,04 %
- Reason PGA : 13,90 %
- Momentime PGA : 9,25 %
Données de Marché ASPIM
Collecte et Encours
| Indicateur | Valeur 2025 |
|---|---|
| Encours total | 90+ milliards € |
| Capitalisation au 30/09/2025 | 88 milliards € |
| Collecte nette | 4,6 milliards € (+29 %) |
| Collecte brute | 5,5 milliards € (+17 %) |
| Nombre de SCPI | 221 (fin 2024) |
| Nouvelles SCPI 2025 | 11 |
| Taux de distribution moyen | 4,72 % |
Liquidité
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Parts en attente | 2,8 milliards € (3,1 % cap.) |
| Marché secondaire | 967 millions € |
| Concentration | 15 SCPI / 7 SGP = 75 % parts en attente |
Ces données de liquidité illustrent le potentiel de la tokenisation : les 2,8 milliards d’euros de parts en attente pourraient trouver preneur plus facilement sur un marché secondaire blockchain fonctionnant 24/7.
Rôle dans la Tokenisation
L’ASPIM est un acteur clé de la convergence SCPI-blockchain. La définition de standards (comme la PGA) compatibles avec la tokenisation, la publication de données transparentes et l’accompagnement réglementaire de la profession facilitent la transition vers des SCPI tokenisées.
L’ASPIM travaille en coordination avec l’AMF pour définir le cadre applicable aux parts de SCPI représentées par des tokens, dans le respect du règlement MiCA et de la loi PACTE.
Consultez nos analyses sur les SCPI tokenisées, les rendements et le tracker SCPI.
Historique et Evolution Institutionnelle
L’ASPIM, fondee en 1975 sous le nom d’Association des Societes Civiles de Placement Immobilier, a accompagne l’ensemble de l’evolution du marche des placements immobiliers non cotes en France. Depuis la creation des premieres SCPI dans les annees 1970 jusqu’au deploiement de la blockchain dans les annees 2020, l’ASPIM a joue un role de federateur et de standardisateur pour une industrie en constante evolution.
L’association regroupe les societes de gestion de SCPI et d’OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), representant l’essentiel de la capitalisation du marche. Ses membres incluent les acteurs majeurs du secteur : Amundi Immobilier (43,3 milliards d’euros, rang 1), Primonial REIM, La Francaise REM, BNP Paribas REIM et Immovalor Gestion (Allianz). Les societes de gestion les plus primees en 2025 — Alderan, FIDUCIAL Gerance, CORUM AM, Iroko, Remake AM — sont egalement membres actifs.
Standards de Transparence et Reporting
L’ASPIM definit les normes de reporting que les societes de gestion doivent respecter vis-a-vis de leurs porteurs de parts. Ces normes couvrent la publication des taux de distribution, des valorisations de patrimoine, des rapports annuels et des bulletins trimestriels. La standardisation est essentielle pour permettre aux investisseurs de comparer les vehicules entre eux.
La PGA represente l’evolution la plus significative de ces standards. Avant son instauration, les investisseurs ne disposaient que du taux de distribution (TD) pour evaluer la performance d’une SCPI. La PGA, en integrant la variation du prix de souscription, revele des realites contrastees :
| SCPI | TD 2025 | Variation prix | PGA |
|---|---|---|---|
| Sofidynamic | 9,04 % | +5 % | 14,04 % |
| Reason | 12,90 % | +1 % | 13,90 % |
| Momentime | — | — | 9,25 % |
| Moyenne marche | 4,72 % | -3,45 % | +1,46 % |
Ces donnees montrent que la PGA moyenne du marche (+1,46 %) est bien inferieure au TD moyen (4,72 %) en raison de la baisse moyenne des prix de parts de -3,45 %. Le T1 2025 a concentre l’essentiel des baisses de prix, avec 14 baisses enregistrees, tandis que le T4 a ete marque par 11 revalorisations, signalant un retournement positif.
Collecte et Flux de Capitaux
L’ASPIM publie les donnees de collecte qui sont l’indicateur le plus suivi du marche. L’evolution recente montre une reprise apres le creux de 2023-2024 :
| Annee | Collecte nette | Collecte brute | Contexte |
|---|---|---|---|
| 2024 | ~3,6 milliards euros | ~4,7 milliards euros | Creux du cycle |
| 2025 | 4,6 milliards euros | 5,5 milliards euros | Reprise (+29 %) |
| Moyenne decennale | 6,3 milliards euros | — | Reference |
La concentration de la collecte est un phenomene majeur : 5 societes de gestion captent 75 % des flux. Cette concentration signifie que l’adoption de la tokenisation par un petit nombre d’acteurs majeurs suffirait a transformer le marche. Si Amundi Immobilier, Primonial REIM et La Francaise REM decidaient de tokeniser une partie de leurs parts, l’impact serait immediat sur des milliards d’euros d’encours.
Coordination avec les Regulateurs
L’ASPIM travaille en etroite coordination avec l’AMF sur le cadre reglementaire applicable aux SCPI. Cette collaboration couvre la definition des regles de valorisation, les obligations d’information, les procedures d’agrement des societes de gestion et les conditions de creation de nouveaux vehicules.
Dans le contexte de la tokenisation, l’ASPIM coordonne les discussions avec l’AMF sur plusieurs sujets critiques : la compatibilite du DEEP (Dispositif Electronique d’Enregistrement Partage) avec le registre des porteurs de parts de SCPI, les conditions d’emission de parts tokenisees, les obligations de transparence specifiques aux tokens, et l’articulation avec le reglement MiCA.
L’ASPIM dialogue egalement avec le Conseil Superieur du Notariat (CSN) pour l’integration de NotaChain dans les processus d’acquisition immobiliere des SCPI, et avec la DGFIP pour la clarification du traitement fiscal des parts de SCPI tokenisees.
Enjeux de Liquidite et Role de la Blockchain
Le probleme de liquidite est au coeur des preoccupations de l’ASPIM. Les chiffres sont eloquents : 2,8 milliards d’euros de parts en attente de cession, concentrees sur 15 SCPI et 7 societes de gestion qui representent 75 % de cette file d’attente. Le marche secondaire organise ne represente que 967 millions d’euros d’echanges, soit seulement 1,1 % de la capitalisation totale de 88 milliards d’euros.
La tokenisation offre une solution technologique a ce goulot d’etranglement structurel. Un marche secondaire blockchain fonctionnerait 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, avec un appariement automatique des ordres via smart contracts. Les couts de transaction seraient reduits et les delais de reglement ramenes de plusieurs semaines a quelques minutes.
L’ASPIM etudie egalement l’impact de la tokenisation sur les frais de souscription (typiquement 8-12 % pour les SCPI), les frais de gestion (10-12 % des revenus) et les couts de distribution. L’etude CSN-McKinsey 2024, qui chiffre la reduction des couts administratifs notariaux a 37 % grace a la blockchain, illustre le potentiel d’economies.
Perspectives : Vers un Marche SCPI Tokenise
L’ASPIM anticipe une evolution progressive du marche vers la tokenisation. Le scenario le plus probable est une coexistence entre parts classiques et parts tokenisees, les societes de gestion proposant les deux modes de detention a leurs investisseurs. Cette transition ne necessiterait pas de modification de la nature juridique des SCPI — elles resteraient des vehicules d’investissement collectif immobilier reglementes — mais moderniserait leur infrastructure.
Le marche mondial des RWA (Real World Assets) tokenises, qui a depasse 35 milliards USD en 2025 (+130 %) avec une projection de 4 000 milliards USD d’ici 2030, confirme la tendance. Meme une tokenisation de 5 % des encours SCPI representerait 4,5 milliards d’euros de tokens immobiliers, creant un marche d’envergure comparable a la collecte nette annuelle.
Consultez le tracker SCPI, les SCPI tokenisees, la comparaison SCPI vs tokenisation et les rendements de l’immobilier tokenise.
L’ASPIM accompagne egalement ses membres dans la comprehension des enjeux technologiques de la tokenisation. Des groupes de travail thematiques reunissent des experts en blockchain, en droit financier et en gestion d’actifs pour definir les meilleures pratiques. Ces travaux alimentent les positions de la profession aupres des regulateurs et contribuent a l’emergence d’un cadre clair et securisant pour les investisseurs. La definition de standards de reporting on-chain, compatibles avec les obligations reglementaires existantes, fait partie des priorites identifiees par ces groupes de travail pour les annees 2026-2027.
Mis à jour mars 2026