La Française REM — Profil

La Française REM : Gestion SCPI et Diversification Européenne

La Française Real Estate Managers (La Française REM), filiale du groupe La Française appartenant au Crédit Mutuel Nord Europe, est l’une des sociétés de gestion de SCPI les plus influentes du marché français. Avec une capitalisation sous gestion qui la place parmi les acteurs de premier plan du secteur, La Française REM se distingue par une stratégie de diversification géographique européenne particulièrement avancée et une gamme de véhicules couvrant la santé, le résidentiel, les bureaux et les actifs diversifiés. Dans un marché SCPI totalisant plus de 90 milliards d’euros d’encours et 221 véhicules à fin 2024, La Française REM occupe une position stratégique à l’intersection de la gestion d’actifs traditionnelle et de l’innovation financière.

Historique et Structure du Groupe

La Française REM s’inscrit dans l’écosystème du groupe La Française, un gestionnaire d’actifs multi-classes gérant plusieurs dizaines de milliards d’euros. Le groupe, adossé au Crédit Mutuel Nord Europe, bénéficie de la solidité financière et du réseau de distribution d’un acteur bancaire mutualiste. Cette double identité — expertise immobilière et puissance bancaire — confère à La Française REM un avantage compétitif dans la collecte et la diversification de ses investissements.

La société de gestion a développé au fil des années une expertise reconnue dans la sélection d’actifs immobiliers en France et en Europe. Son équipe de gestion, composée d’une centaine de professionnels spécialisés, couvre l’ensemble de la chaîne de valeur : acquisition, asset management, property management et gestion locative. Cette intégration verticale permet une maîtrise des coûts et une réactivité appréciées des porteurs de parts.

SCPI Principales et Performances

La gamme de La Française REM couvre les principaux segments du marché immobilier :

Épargne Foncière est la SCPI historique du groupe, avec un patrimoine diversifié accumulé sur plusieurs décennies. Cette SCPI mature, investie principalement en bureaux et commerces en Île-de-France, offre un profil de rendement stable correspondant aux attentes des investisseurs patrimoniaux. Dans le contexte de recomposition des allocations (les bureaux sont passés de 65 % à 49 % des investissements), Épargne Foncière ajuste progressivement son allocation vers des segments plus dynamiques.

Europimmo constitue le fer de lance de la stratégie européenne de La Française REM. En investissant dans des actifs immobiliers situés dans la zone euro — Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Espagne, Italie — cette SCPI offre une diversification géographique que les investisseurs particuliers ne pourraient réaliser seuls. Les SCPI diversifiées, catégorie à laquelle Europimmo appartient de fait, captent 65 % de la collecte du marché et affichent le taux de distribution le plus élevé par catégorie avec 6,0 % en 2025.

LF Avenir Santé cible le secteur de la santé et de l’éducation, un segment résilient qui représente 4 % de la collecte SCPI avec un taux de distribution de 4,2 %. Ce secteur bénéficie de tendances structurelles favorables liées au vieillissement de la population (les plus de 65 ans représenteront 25 % de la population d’ici 2030) et à la croissance des dépenses de santé.

Positionnement Européen et Avantage Concurrentiel

La diversification européenne de La Française REM via Europimmo est particulièrement pertinente dans le contexte de la tokenisation. Le règlement eIDAS 2.0, entré en vigueur en 2024, harmonise les standards d’identification électronique et facilite la reconnaissance transfrontalière des actes notariés blockchain. Cette convergence réglementaire européenne favorise directement les SCPI investies dans plusieurs pays de la zone euro.

Le règlement MiCA (Markets in Crypto-Assets), également en vigueur depuis 2024, crée un cadre harmonisé au niveau européen pour les crypto-actifs. Pour une société de gestion comme La Française REM, dont le patrimoine est réparti dans plusieurs pays, ce cadre unifié simplifie considérablement l’éventuelle tokenisation de ses parts. Les investisseurs allemands, néerlandais ou espagnols pourraient acquérir des tokens Europimmo sous un régime réglementaire commun, sans les obstacles liés aux disparités entre réglementations nationales.

La stratégie européenne présente des avantages concrets pour les porteurs de parts. La diversification géographique réduit le risque locatif — une vacance accrue dans les bureaux franciliens (6,2 millions de m² en Île-de-France) est compensée par des marchés plus dynamiques en Allemagne ou aux Pays-Bas. Les cycles immobiliers ne sont pas parfaitement corrélés entre pays européens, ce qui lisse la performance globale du portefeuille.

Données de Marché et Contexte Concurrentiel

Le marché des sociétés de gestion SCPI se caractérise par une forte concentration : 5 sociétés captent 75 % de la collecte. La Française REM appartient à ce cercle restreint aux côtés d’Amundi Immobilier (rang 1 avec 43,3 milliards d’euros d’actifs) et de Primonial REIM. Cette concentration s’accentue : 19 nouvelles SCPI ont été créées en 2024 et 11 en 2025, mais certaines SCPI sont abandonnées faute de collecte suffisante.

La collecte nette totale du marché SCPI a atteint 4,6 milliards d’euros en 2025 (+29 % par rapport à 2024), avec une collecte brute de 5,5 milliards d’euros (+17 %). Ces chiffres restent néanmoins inférieurs à la moyenne décennale de 6,3 milliards d’euros, signe que le marché n’a pas encore retrouvé son plein dynamisme.

Le taux de distribution moyen du marché SCPI s’est établi à 4,72 % en 2025, le plus élevé depuis 2015, avec un taux pondéré par la capitalisation de 4,91 %. La Performance Globale Annuelle (PGA), nouvel indicateur instauré par l’ASPIM en 2025, intègre la revalorisation des parts et offre une vision plus complète de la rentabilité. Le top 25 des SCPI affiche un TD moyen de 7,99 % et une PGA de 8,99 %.

La Française REM et la Tokenisation

La Française REM fait partie des sociétés de gestion dont la diversification européenne s’harmonise naturellement avec la vision d’un marché tokenisé transfrontalier. Plusieurs dimensions de convergence méritent attention.

Tokenisation des parts d’Europimmo : la tokenisation des parts d’une SCPI européenne comme Europimmo permettrait à des investisseurs de toute l’UE d’accéder facilement à un portefeuille immobilier diversifié. Actuellement, le ticket d’entrée des SCPI se situe autour de 500 euros minimum ; la tokenisation pourrait l’abaisser à 50-100 euros, démocratisant l’accès à l’immobilier européen.

Résolution du problème de liquidité : le marché SCPI souffre d’un problème structurel de liquidité avec 2,8 milliards d’euros de parts en attente de cession et un marché secondaire limité à 967 millions d’euros (soit seulement 1,1 % de la capitalisation). La tokenisation via le DEEP (Dispositif Électronique d’Enregistrement Partagé), reconnu par la loi PACTE, créerait un marché secondaire 24/7 éliminant cette illiquidité.

Automatisation des distributions : les dividendes trimestriels des SCPI pourraient être distribués automatiquement via smart contracts, réduisant les délais et les coûts de gestion. Les frais de souscription des SCPI, typiquement de 8 à 12 %, pourraient être significativement réduits grâce à la désintermédiation blockchain.

Conformité réglementaire : en tant que société de gestion agréée par l’AMF et membre de l’ASPIM, La Française REM opère déjà dans un cadre réglementaire strict. La transition vers des parts tokenisées ne modifierait pas la nature du véhicule (la SCPI resterait une SCPI) mais moderniserait le registre des porteurs de parts et les mécanismes d’échange.

Perspectives et Enjeux

La convergence SCPI-blockchain représente le développement le plus significatif de l’immobilier tokenisé en France. Pour La Française REM, les enjeux sont multiples. L’adoption de la blockchain pourrait réduire les coûts administratifs de 37 % selon l’étude CSN-McKinsey 2024, libérant des ressources pour la gestion active du patrimoine. Le marché RWA (Real World Assets), qui a dépassé 35 milliards USD en 2025 avec une croissance de +130 %, confirme la tendance mondiale vers la tokenisation des actifs réels.

Le déploiement de NotaChain à l’échelle nationale depuis fin 2024, réseau blockchain enregistrant de manière infalsifiable les actes authentiques des notaires, crée l’infrastructure nécessaire à l’interopérabilité entre le monde notarial traditionnel et les registres tokenisés. Pour une société de gestion comme La Française REM, cette infrastructure est un prérequis à la tokenisation à grande échelle.

Les prévisions pour 2026 tablent sur un marché immobilier français en reprise prudente, avec des transactions estimées autour de 960 000 (scénario optimiste) et des prix en hausse de +2 à +3 %. Dans ce contexte, La Française REM est positionnée pour tirer parti de la normalisation du marché tout en explorant les innovations technologiques qui transformeront la distribution de l’épargne immobilière.

Consultez nos analyses sur les SCPI tokenisées, la comparaison France vs Suisse, les rendements de l’immobilier tokenisé et le glossaire SCPI.

L’expertise de La Francaise REM en matiere de gestion d’actifs europeens la positionne favorablement pour piloter des experimentations de tokenisation transfrontaliere, un domaine ou la combinaison d’eIDAS 2.0 et de MiCA cree les conditions reglementaires necessaires. La societe de gestion pourrait devenir l’un des premiers acteurs a proposer des tokens SCPI accessibles simultanement dans plusieurs pays de la zone euro, ouvrant un nouveau chapitre dans la democratisation de l’investissement immobilier europeen.

Mis à jour mars 2026