RealT — Profil de Plateforme
Profil complet de RealT — leader mondial de la tokenisation immobilière, fondée par les frères Jacobson, rendements 9-11 %, investissement dès 50 USD.
RealT : Leader Mondial de la Tokenisation Immobilière
RealT est la plateforme pionnière et leader mondial de la tokenisation immobilière, fondée en 2019 par les frères Rémy et Jean-Marc Jacobson, entrepreneurs français opérant depuis les États-Unis. Avec plus de 400 propriétés tokenisées, des rendements annoncés de 9 à 11 % net annuel et un investissement minimum de 50 USD, RealT a démocratisé l’accès à l’investissement immobilier via la blockchain.
Données Clés
| Critère | Détail |
|---|---|
| Fondateurs | Rémy et Jean-Marc Jacobson |
| Année de création | 2019 |
| Siège | Fondée par des Français, opérant aux USA |
| Nombre de propriétés | 400+ (principalement Detroit, Chicago) |
| Investissement minimum | 50 USD |
| Rendement annuel estimé | 9-11 % net |
| Distribution | Quotidienne |
| Blockchains | Gnosis Chain (recommandée, sans frais), Ethereum |
| Type de token | ERC-20 security token |
| Marché secondaire | YAM (Your Assets Market) sur Gnosis Chain |
| Régulation | SEC (Regulation D, Regulation S) |
Modèle Juridique
Structure par Bien
Chaque propriété est détenue par une LLC (Limited Liability Company) distincte. Les tokens représentent des parts de cette LLC, conférant aux détenteurs un droit sur les revenus locatifs et la valeur résiduelle du bien.
Ce modèle de véhicule dédié par bien présente l’avantage d’isoler les risques : un problème sur une propriété n’affecte pas les autres. C’est un modèle différent de celui utilisé en France, où la SAS tokenisée est préférée pour sa compatibilité avec le DEEP.
Conformité SEC
RealT opère dans le cadre réglementaire américain :
- Regulation D : exemption d’enregistrement pour les offres privées aux investisseurs accrédités
- Regulation S : exemption pour les offres destinées aux investisseurs non américains
- Restrictions dans certains États US
Technologie
Gnosis Chain
RealT recommande Gnosis Chain (anciennement xDai) pour ses transactions sans frais de gas, contrairement à Ethereum où les frais peuvent être significatifs. Les tokens ERC-20 sont interopérables entre les deux chaînes.
YAM (Your Assets Market)
Le marché secondaire YAM, déployé sur Gnosis Chain, permet aux détenteurs de tokens RealT d’acheter et vendre leurs positions sans intermédiaire. Cette liquidité est un avantage concurrentiel majeur par rapport aux SCPI traditionnelles dont les parts en attente atteignent 2,8 milliards d’euros.
Distribution Quotidienne
Les revenus locatifs sont collectés par le gestionnaire immobilier, convertis en stablecoins (USDC/xDai) et distribués quotidiennement via smart contracts à chaque détenteur de token, proportionnellement à sa part.
Rendements et Performance
Les rendements annoncés de 9 à 11 % net s’expliquent par :
- Des prix d’acquisition bas sur le marché américain (Detroit, Chicago)
- Des loyers relativement élevés par rapport aux prix d’achat
- L’absence de frais d’entrée traditionnels (pas de DMTO de 7-8 % comme en France)
- La gestion optimisée par la blockchain
En comparaison, les SCPI françaises affichent un taux de distribution moyen de 4,72 % et les rendements locatifs français moyens se situent entre 4,4 et 4,78 %.
Problèmes Juridiques 2025
Action de la Ville de Detroit
En juillet 2025, la ville de Detroit a engagé une action en justice contre RealT pour des manquements répétés au code de l’habitation sur plus de 400 propriétés. Les accusations portent sur l’état d’entretien des biens et le non-respect des normes d’habitabilité.
RealT a répondu en pointant la responsabilité de gestionnaires immobiliers tiers auxquels la maintenance est déléguée. L’affaire est en cours et son issue pourrait avoir des implications majeures pour le modèle de tokenisation immobilière avec gestion déléguée.
Risques
- Marché immobilier américain : volatilité du marché de Detroit
- Risque juridique : action de Detroit en cours
- Dépendance aux gestionnaires tiers : la qualité de gestion impacte directement les rendements
- Risque de change : exposition EUR/USD pour les investisseurs européens
- Réglementation crypto : évolutive aux USA et en Europe
Implications Fiscales pour les Investisseurs Français
Les investisseurs français utilisant RealT doivent :
- Déclarer le compte via le formulaire n°3916-bis (compte d’actifs numériques à l’étranger)
- Déclarer les revenus locatifs comme revenus de source étrangère
- Appliquer la convention fiscale France-USA pour éviter la double imposition
- Déclarer les plus-values via le formulaire n°2086
Consultez notre guide sur la fiscalité de l’immobilier tokenisé et notre comparaison RealT vs Equisafe pour une analyse approfondie.
Perspectives
RealT reste la référence mondiale de la tokenisation immobilière malgré les difficultés juridiques de 2025. L’expansion vers de nouvelles géographies, la résolution de l’affaire Detroit et la maturité du marché secondaire YAM seront déterminantes pour l’avenir de la plateforme.
Modele Operationnel Detaille
Processus d’Acquisition et de Tokenisation
Le modele operationnel de RealT suit un processus structure :
- Identification du bien : l’equipe analyse les marches americains (Detroit, Chicago, autres villes) pour identifier des proprietes a fort potentiel locatif
- Acquisition via LLC : chaque propriete est acquise par une LLC (Limited Liability Company) dediee, isolant les risques
- Evaluation et tokenisation : le bien est evalue, et un nombre defini de tokens ERC-20 est emis sur Gnosis Chain et Ethereum
- Mise en vente : les tokens sont proposes aux investisseurs via la plateforme RealT, a partir de 50 USD
- Gestion locative : un gestionnaire immobilier tiers assure l’entretien, la selection des locataires et la collecte des loyers
- Distribution quotidienne : les revenus locatifs sont convertis en stablecoins et distribues quotidiennement via smart contracts
Le Marche Secondaire YAM
Le YAM (Your Assets Market) est le marche secondaire de RealT, deploye sur Gnosis Chain. Cet exchange decentralise permet aux detenteurs de tokens d’acheter et vendre leurs positions sans intermediaire, 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. Cette liquidite permanente contraste avec le marche secondaire SCPI, qui ne represente que 967 millions d’euros d’echanges (1,1 % de la capitalisation) et ou les parts en attente atteignent 2,8 milliards d’euros.
Le YAM illustre concretement comment la blockchain resout le probleme de liquidite de l’immobilier tokenise. Les transactions sont executees en quelques secondes, les frais sont minimes sur Gnosis Chain (pas de gas fees), et le carnet d’ordres est transparent.
Analyse Comparative avec le Marche Francais
Le modele RealT, bien que pionenier, differe significativement du cadre francais :
| Dimension | RealT (USA) | Marche francais |
|---|---|---|
| Structure juridique | LLC par bien | SAS tokenisee (DEEP) |
| Regulation | SEC (Reg D/S) | AMF / PSAN / MiCA |
| Notaire | Non requis | Obligatoire (acte authentique) |
| Publicite fonciere | Non | Oui (opposabilite) |
| DMTO | Faibles | 7-8 % |
| DPE | Non | Obligatoire |
| Encadrement loyers | Variable par ville | Loi 1989 + zones tendues |
Le rendement superieur de RealT (9-11 % vs 4,4-4,78 % en moyenne francaise) s’explique en partie par des couts d’acquisition plus faibles (pas de DMTO de 7-8 %) et des marches immobiliers americains ou le ratio prix/loyer est plus favorable.
Impact de l’Action de Detroit
L’action en justice de la ville de Detroit en juillet 2025 a souleve des questions fondamentales pour le modele de tokenisation avec gestion deleguee. Les accusations portent sur des manquements au code de l’habitation sur plus de 400 proprietes, mettant en lumiere le risque de delegation de la gestion a des tiers.
Pour les investisseurs francais en tokens RealT, cette affaire illustre plusieurs risques specifiques :
- Risque de gestion : la qualite de la gestion locative impacte directement les rendements
- Risque juridique : les procedures americaines peuvent etre longues et couteuses
- Risque reputationnel : une condamnation pourrait affecter la valeur des tokens
L’affaire Detroit conforte l’interet des plateformes francaises comme OPCAP et Equisafe, ou le cadre juridique (loi 1989, DPE, obligations du bailleur) offre une protection structurelle aux locataires et, indirectement, aux investisseurs.
Perspectives et Evolution du Modele
RealT explore l’expansion vers de nouvelles geographies, incluant potentiellement l’Europe. Le cadre reglementaire MiCA offrirait un passeport europeen pour les tokens RealT, donnant acces au marche immobilier europeen et a ses 90 milliards d’euros d’encours SCPI.
Le modele de distribution quotidienne de revenus locatifs reste un avantage concurrentiel majeur. A titre de comparaison, les SCPI traditionnelles distribuent trimestriellement, et meme les plateformes francaises de tokenisation n’offrent pas encore cette frequence de distribution.
Consultez notre comparaison RealT vs Equisafe, la fiscalite de l’immobilier tokenise, les rendements de l’immobilier tokenise et les strategies d’investissement.
Le nombre de proprietes tokenisees par RealT depasse 400, constituant le plus important portefeuille immobilier tokenise au monde. Cette echelle confere a la plateforme une visibilite unique et une capacite de negociation avec les gestionnaires immobiliers et les autorites locales. Le ticket d’entree de 50 USD reste le plus bas du marche, bien inferieur aux 100 euros d’OPCAP et aux environ 500 euros des SCPI traditionnelles, attirant une base mondiale d’investisseurs diversifiee. Le marche RWA mondial, depassant 35 milliards USD (+130 %) avec une projection de 4 000 milliards USD d’ici 2030, confirme que le modele RealT s’inscrit dans une tendance structurelle durable qui transformera l’investissement immobilier a l’echelle mondiale. Les fondateurs francais de RealT, Remy et Jean-Marc Jacobson, ont ainsi cree un pont entre l’innovation technologique americaine et le savoir-faire financier europeen.
Mis à jour mars 2026