Comment Créer une SCPI Tokenisée

Comment Créer une SCPI Tokenisée en France

La convergence entre le marché des SCPI — 90 milliards d’euros d’encours gérés par 221 SCPI actives en France — et la technologie blockchain ouvre la voie aux SCPI tokenisées. Ce guide s’adresse aux sociétés de gestion, aux promoteurs immobiliers et aux entrepreneurs souhaitant lancer une SCPI dont les parts seraient enregistrées et échangées via blockchain.

Qu’est-ce qu’une SCPI Tokenisée ?

Définition

Une SCPI tokenisée est une Société Civile de Placement Immobilier dont les parts sont enregistrées sur un registre distribué (blockchain) via le DEEP (Dispositif Électronique d’Enregistrement Partagé), conformément à la loi PACTE de 2019. Les parts tokenisées conservent les mêmes droits que les parts classiques : droit aux revenus, droit de vote, droit au boni de liquidation.

Avantages par Rapport à une SCPI Classique

Pour une comparaison approfondie, consultez notre article sur les SCPI tokenisées.

Prérequis Réglementaires

Agrément AMF

La création d’une SCPI nécessite l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers. Cet agrément porte sur :

• La société de gestion (agrément en tant que SGP — Société de Gestion de Portefeuille)
• Le fonds lui-même (visa AMF sur le prospectus)
• Les personnes dirigeantes (honorabilité et compétence)

L’AMF examine la solidité financière, les moyens humains et techniques, les procédures de gestion des risques et de conformité. Le délai d’instruction est de 3 à 6 mois en moyenne.

Conformité DEEP

Le DEEP, reconnu par l’ordonnance n°2017-1674 du 8 décembre 2017 et la loi PACTE du 22 mai 2019, autorise l’inscription de titres financiers non cotés sur une blockchain. Pour une SCPI tokenisée :

• Les parts doivent être inscrites sur un DEEP conforme aux exigences de sécurité et de fiabilité
• Le DEEP doit garantir l’identification des propriétaires et la nature des droits attachés
• Les conditions de fonctionnement sont précisées par le décret n°2018-1226
• Equisafe est la référence française pour la mise en oeuvre du DEEP

Agrément PSAN / CASP

Si la SCPI tokenisée est distribuée via une plateforme blockchain, cette plateforme doit disposer d’un agrément PSAN (environ 15 PSAN agréés en 2026) ou, depuis l’entrée en vigueur du règlement MiCA, d’une licence CASP (Crypto-Asset Service Provider).

Étape 1 : Constituer l’Équipe et la Société de Gestion

Compétences Requises

La création d’une SCPI tokenisée nécessite une équipe pluridisciplinaire :

• Gestion immobilière : expertise dans l’acquisition, la gestion locative et la valorisation d’actifs
• Finance et réglementation : connaissance approfondie du cadre AMF, de la fiscalité immobilière et des SCPI
• Technologie blockchain : maîtrise des smart contracts, du DEEP et des protocoles de tokenisation
• Conformité : spécialiste LCB-FT, KYC/AML, RGPD

Création de la SGP

La Société de Gestion de Portefeuille est la structure qui gérera la SCPI :

1. Constitution d’une société (SA ou SAS) avec un capital minimum de 125 000 €
2. Désignation des dirigeants répondant aux conditions d’honorabilité et de compétence
3. Mise en place des procédures internes (gestion des risques, conformité, contrôle interne)
4. Souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle
5. Dépôt du dossier d’agrément auprès de l’AMF

Étape 2 : Concevoir la SCPI

Stratégie d’Investissement

Définir la stratégie d’investissement de la SCPI :

• Secteur : résidentiel, commercial, logistique, diversifié
• Géographie : France entière (prix moyen 3 200 €/m²), Paris (9 210 €/m²), régions
• Rendement cible : le marché SCPI affiche 4,72 % de distribution moyenne, les SCPI tokenisées doivent viser un rendement compétitif
• Taille cible : capitalisation initiale et objectif de collecte (la collecte nette SCPI a atteint 4,7 milliards d’euros en 2025)

Structuration Juridique

La SCPI est une société civile régie par les articles L. 214-86 et suivants du Code monétaire et financier :

• Rédaction des statuts incluant les dispositions relatives à la tokenisation
• Définition du nombre de parts et de la valeur nominale
• Intégration des clauses de gouvernance on-chain (vote en assemblée via smart contract)
• Prévision des mécanismes de souscription et de rachat tokenisés

Rédaction du Prospectus

Le prospectus visé par l’AMF doit inclure :

• La description de la stratégie d’investissement
• Les risques spécifiques (y compris les risques technologiques liés à la blockchain)
• Les frais de gestion, de souscription et de rachat
• Les modalités de distribution des revenus
• Les conditions de tokenisation des parts

Étape 3 : Choisir l’Infrastructure Blockchain

Blockchain Publique vs Privée

Pour une SCPI agréée AMF, la blockchain privée ou permissioned est souvent privilégiée pour la maîtrise de la conformité. Cependant, des ponts vers les blockchains publiques peuvent être envisagés pour la liquidité.

Smart Contracts

Les smart contracts de la SCPI tokenisée doivent gérer :

• Souscription : émission de nouveaux tokens en échange d’un paiement
• Distribution : calcul et versement automatique des revenus locatifs
• Rachat : destruction de tokens en échange du prix de rachat
• Gouvernance : vote en assemblée générale proportionnel à la détention
• Transfert : cession de parts entre investisseurs sur le marché secondaire
• KYC : vérification que seuls les investisseurs identifiés détiennent des tokens

Audit de Sécurité

Les smart contracts doivent être audités par un cabinet spécialisé avant le déploiement. Les risques incluent les bugs de code, les attaques de reentrancy, et les failles de gouvernance. Le coût d’un audit complet varie entre 20 000 et 100 000 € selon la complexité.

Étape 4 : Obtenir l’Agrément AMF

Dossier d’Agrément

Le dossier soumis à l’AMF comprend :

1. Programme d’activité : description détaillée de la stratégie, des moyens et des procédures
2. Organisation interne : organigramme, fonctions clés, externalisation éventuelle
3. Procédures de conformité : LCB-FT, gestion des conflits d’intérêts, traitement des réclamations
4. Aspects technologiques : description du DEEP, sécurité du smart contract, plan de continuité
5. Prospectus : document d’information complet pour les investisseurs

Points d’Attention de l’AMF

L’AMF porte une attention particulière à :

• La sécurité de l’infrastructure blockchain
• La protection des investisseurs (droit de rachat, liquidité)
• La conformité KYC/AML via l’identité numérique
• La transparence de l’information
• La conservation des parts tokenisées

Délai et Coût

• Délai d’instruction : 3 à 6 mois
• Honoraires d’avocats spécialisés : 50 000 à 150 000 €
• Frais AMF : selon le barème en vigueur
• Coût total de structuration (incluant blockchain) : 200 000 à 500 000 €

Étape 5 : Acquérir les Premiers Biens

Processus d’Acquisition

L’acquisition des biens immobiliers suit le processus classique des SCPI :

1. Identification et analyse des opportunités
2. Due diligence immobilière (état du bien, conformité DPE, urbanisme)
3. Négociation du prix
4. Rédaction de l’acte authentique par le notaire
5. Publication au Service de publicité foncière
6. Enregistrement sur NotaChain

Les DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) représentent 5,80 % du prix d’acquisition pour l’ancien, un coût incompressible qui pèse sur le rendement initial.

Politique de Diversification

L’ASPIM et l’AMF recommandent une diversification minimale :

• Au moins 5 à 10 actifs différents
• Diversification géographique (consultez notre comparatif Paris vs régions)
• Diversification sectorielle (résidentiel vs commercial)
• Aucun actif représentant plus de 20-25 % de l’encours

Étape 6 : Lancer la Commercialisation

Canaux de Distribution

La SCPI tokenisée peut être distribuée via :

• Plateforme propre : site web dédié avec souscription en ligne
• Plateformes PSAN partenaires : Equisafe, OPCAP
• Conseillers en gestion de patrimoine (CGP)
• Banques et assureurs (pour l’intégration en assurance-vie)
• Fintech et néobanques

KYC et Onboarding

Chaque souscripteur doit être identifié :

• Vérification d’identité (pièce d’identité, justificatif de domicile)
• Questionnaire de connaissance et d’expérience
• Évaluation de l’adéquation du produit au profil
• Signature électronique du bulletin de souscription

Le cadre eIDAS 2.0 et le portefeuille d’identité européen faciliteront cette étape pour les investisseurs européens.

Communication

Le respect des obligations d’information est essentiel :

• DIC (Document d’Information Clé) conforme au règlement PRIIPs
• Reporting trimestriel (taux d’occupation, distribution, valorisation)
• Assemblée générale annuelle (physique ou via gouvernance on-chain)
• Information permanente sur les événements significatifs

Étape 7 : Gérer et Développer la SCPI

Gestion Courante

• Gestion locative des biens (directe ou déléguée)
• Collecte des loyers et distribution aux porteurs de tokens
• Gestion des travaux d’entretien et de rénovation
• Conformité réglementaire continue (reporting AMF, déclarations fiscales)
• Gestion de la trésorerie et des emprunts

Indicateurs Clés

Les indicateurs PGA (Prix Généralisé Acquéreur), introduits par l’ASPIM, s’appliquent aux SCPI tokenisées :

• Taux de distribution : revenus distribués / prix de la part (moyenne marché : 4,72 %)
• Taux d’occupation financier : loyers perçus / loyers théoriques
• Valeur de reconstitution : valeur des actifs + frais d’acquisition
• Collecte nette : souscriptions - rachats

Pour suivre ces indicateurs, consultez notre dashboard SCPI.

Expansion

Le développement de la SCPI tokenisée passe par :

• Acquisition de nouveaux biens (augmentation de capital)
• Ouverture à de nouveaux marchés géographiques (Europe via eIDAS 2.0)
• Intégration du marché secondaire (liquidité accrue)
• Partenariats avec les acteurs du marché (Amundi Immobilier, Primonial REIM, La Française REM)

Défis et Risques

Réglementaires

• Évolution du cadre AMF et des règles DEEP
• Transition vers les licences CASP sous MiCA
• Adaptation aux futures réglementations européennes
• Obligations TRACFIN renforcées pour les cryptomonnaies

Techniques

• Sécurité des smart contracts (audit obligatoire)
• Scalabilité de la blockchain choisie
• Interopérabilité avec les systèmes existants (MICEN, Service de publicité foncière)
• Adoption par les notaires (23 % des notaires seniors ont des difficultés avec les outils blockchain)

Commerciaux

• Concurrence des 221 SCPI classiques existantes avec 90 milliards d’euros d’encours
• Éducation des investisseurs sur la blockchain
• Construction de la confiance (track record)
• Coûts de structuration élevés pour une SCPI de taille modeste

Perspectives

Le marché des SCPI tokenisées est à un stade précoce mais les fondamentaux sont réunis : cadre juridique (DEEP, loi PACTE), infrastructure technologique (NotaChain, plateformes PSAN), demande des investisseurs pour le fractionnement et la liquidité. Les projections RWA tokenisés de 4 000 milliards USD d’ici 2030 laissent entrevoir un potentiel considérable.

Consultez notre brief sur la convergence SCPI-blockchain et notre FAQ complète pour approfondir le sujet.

Etapes Detaillees de la Creation

La creation d’une SCPI tokenisee suit un processus reglementaire rigoureux. L’agrement de la societe de gestion par l’AMF est un prealable incontournable. Les frais d’instruction du dossier et les exigences de fonds propres (minimum 125 000 euros) constituent une barriere a l’entree significative. Le choix entre une blockchain publique (Ethereum, Gnosis Chain) et une blockchain permissioned (modele NotaChain/Equisafe) est une decision structurante qui impacte la gouvernance, la confidentialite et l’interoperabilite du vehicule.

Le cadre reglementaire est desormais mature : la loi PACTE fournit le fondement legal (DEEP, PSAN), le reglement MiCA harmonise le cadre europeen, et NotaChain offre l’infrastructure notariale blockchain. Environ 15 PSAN sont agrees en tokenisation immobiliere en 2026, formant un ecosysteme de prestataires techniques qualifies. Le marche SCPI de 90 milliards d’euros represente un reservoir considerable pour les initiatives de tokenisation.

Mis à jour mars 2026