Comment Déclarer les Revenus d'Immobilier Tokenisé

Comment Déclarer les Revenus d’Immobilier Tokenisé en France

La fiscalité de l’immobilier tokenisé est l’un des aspects les plus complexes et les plus déterminants de cet investissement. En France, les revenus issus de tokens immobiliers sont imposables, que la plateforme soit française ou étrangère, que les revenus soient perçus en euros ou en cryptomonnaies. Ce guide détaille chaque obligation déclarative pour l’investisseur français.

Vue d’Ensemble de la Fiscalité

Principe Fondamental

L’administration fiscale française impose les revenus de tokens immobiliers selon leur nature économique, indépendamment de leur support technologique. Un token immobilier qui distribue des revenus locatifs génère un revenu imposable, même si ce revenu est versé en stablecoin (USDC, DAI) sur une blockchain.

Les Trois Types de Revenus Imposables

1. Revenus locatifs distribués : les loyers nets versés proportionnellement à la détention de tokens
2. Plus-values de cession : le gain réalisé lors de la revente de tokens à un prix supérieur au prix d’acquisition
3. Plus-values latentes pour l’IFI : la valeur des tokens immobiliers entre dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Pour une analyse complète du cadre fiscal, consultez notre article sur la fiscalité de l’immobilier tokenisé.

Déclaration des Revenus Locatifs

Qualification Fiscale

Les revenus distribués par les plateformes de tokenisation sont généralement qualifiés de :

• Revenus de capitaux mobiliers si les tokens représentent des actions ou parts de société (SAS, SCI à l’IS) : soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %
• Revenus fonciers dans certains cas de détention directe via SCI transparente à l’IR

La qualification dépend de la structure juridique sous-jacente (SAS vs SCI). La majorité des plateformes utilisent des SAS, donc le PFU s’applique le plus souvent.

Prélèvement Forfaitaire Unique (Flat Tax)

Le PFU de 30 % se décompose en :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %)

Option pour le barème progressif : l’investisseur peut opter pour l’imposition au barème progressif de l’IR si sa tranche marginale d’imposition est inférieure à 12,8 %. Cette option est globale — elle s’applique à l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers.

Formulaire de Déclaration

Les revenus locatifs tokenisés se déclarent sur :

Formulaire 2042 (déclaration principale)

• Case 2DC : dividendes et distributions soumis au PFU
• Case 2BH : revenus de capitaux mobiliers soumis au barème (si option)

Formulaire 2042 C (complémentaire)

• Pour les revenus de source étrangère (plateformes hors France)
• Crédit d’impôt éventuel pour éviter la double imposition

Exemple Chiffré

Un investisseur détient 10 tokens RealT générant 500 € de revenus annuels :

Si option barème progressif (TMI 11 %) :

Dans cet exemple, l’option pour le barème est légèrement plus avantageuse.

Déclaration des Plus-Values de Cession

Régime Applicable

La cession de tokens immobiliers est soumise au régime des plus-values sur actifs numériques (article 150 VH bis du CGI) :

• Flat tax 30 % sur la plus-value nette
• Exonération si le total des cessions annuelles est inférieur à 305 €
• La plus-value est calculée globalement sur l’ensemble des cessions de l’année

Calcul de la Plus-Value

La formule de calcul est spécifique aux actifs numériques :

Plus-value = Prix de cession - (Prix total d’acquisition du portefeuille × Prix de cession / Valeur globale du portefeuille)

Cette méthode de calcul au prorata de la valeur globale du portefeuille est plus complexe que la simple différence entre prix d’achat et prix de vente.

Formulaire de Déclaration

Formulaire 2086 : déclaration des plus-values sur actifs numériques

• À joindre à la déclaration de revenus
• Détail de chaque cession réalisée dans l’année
• Calcul de la plus-value ou moins-value globale

Report sur le formulaire 2042 C

• Case 3AN : plus-value nette imposable
• Case 3BN : moins-value nette (reportable)

Exemple Chiffré

Un investisseur possède un portefeuille de tokens d’une valeur globale de 5 000 € (coût d’acquisition : 4 000 €). Il cède des tokens pour 1 000 € :

Formulaire n°3916-bis : Comptes à l’Étranger

Obligation

Tout résident fiscal français détenant un compte sur une plateforme d’actifs numériques étrangère doit le déclarer via le formulaire n°3916-bis. Cette obligation concerne les investisseurs utilisant :

• RealT : plateforme américaine (déclaration obligatoire)
• Blocksquare : plateforme slovène
• SolidBlock : plateforme israélienne
• Brickken : plateforme espagnole
• Tout autre prestataire établi hors de France

Les plateformes françaises (Equisafe, OPCAP) ne nécessitent pas cette déclaration.

Informations à Déclarer

Le formulaire n°3916-bis requiert :

• Nom et adresse de la plateforme
• Numéro de compte ou identifiant
• Date d’ouverture du compte
• Date de clôture (le cas échéant)
• Utilisation du compte (actif/passif)

Sanctions

Le non-respect de cette obligation est sanctionné par :

• 750 € d’amende par compte non déclaré
• 1 500 € si la valeur du compte dépasse 50 000 €
• Majoration de 80 % sur les droits dus en cas de découverte par l’administration

Calendrier

La déclaration n°3916-bis est à joindre à la déclaration annuelle de revenus :

• Avril-juin de l’année N+1 pour les revenus de l’année N
• Déclaration en ligne sur impots.gouv.fr

IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière

Assujettissement des Tokens Immobiliers

Les tokens immobiliers constituent des droits immobiliers par nature au sens de l’article 965 du CGI. Ils entrent dans l’assiette de l’IFI dès lors que le patrimoine immobilier net du foyer fiscal dépasse 1,3 million d’euros. Environ 186 000 foyers sont assujettis à l’IFI en France.

Évaluation

La valeur des tokens à déclarer est leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition :

• Pour les tokens cotés sur un marché secondaire (YAM) : le dernier cours disponible
• Pour les tokens sans marché secondaire : la quote-part de la valeur du bien sous-jacent

Barème

Formulaire

Formulaire 2042-IFI : déclaration de l’IFI

• Intégré à la déclaration de revenus en ligne
• Rubrique « Actifs numériques à caractère immobilier »

Pour plus de détails, consultez notre brief sur l’IFI et les 186 000 foyers.

Obligations Anti-Blanchiment (TRACFIN)

Rôle de TRACFIN

TRACFIN (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers Clandestins) surveille les flux financiers suspects. Les investisseurs ne déclarent pas directement à TRACFIN, mais les plateformes PSAN et les notaires sont tenus de signaler toute opération suspecte.

Justification de l’Origine des Fonds

Pour les investissements importants en immobilier tokenisé, l’investisseur doit pouvoir justifier l’origine de ses fonds :

• Relevés bancaires
• Contrats de travail ou avis d’imposition
• Actes de donation ou succession
• Historique des transactions en cryptomonnaies

La Chambre des Notaires de Paris recommande la conversion préalable en euros pour les investissements impliquant des cryptomonnaies, ce qui simplifie la traçabilité.

Le Risque de Double Imposition

Le Problème

L’immobilier tokenisé en France présente un risque de double imposition :

1. DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) : 5,80 % (voire plus après les hausses 2026) lors de l’acquisition du bien par la société
2. Flat tax 30 % sur les revenus distribués aux détenteurs de tokens
3. IS (Impôt sur les Sociétés) au niveau de la SAS : 25 % sur les bénéfices

Ce cumul réduit significativement le rendement net. Pour un bien générant 6 % brut :

Ce rendement net est inférieur au rendement moyen des SCPI (4,72 % en 2025), ce qui explique pourquoi les plateformes ciblent des biens à rendement élevé.

Solutions d’Optimisation

• Choix d’une SCI à l’IR (transparence fiscale) si le profil fiscal le permet
• Investissement via un PEA-PME (pour certains tokens éligibles)
• Optimisation de la déductibilité des charges au niveau de la société
• Consultation d’un conseiller fiscal spécialisé

Calendrier Récapitulatif

Documents à Conserver

Pour faciliter la déclaration et se protéger en cas de contrôle fiscal, conservez pendant au minimum 5 ans :

• Relevés de la plateforme (revenus perçus, transactions effectuées)
• Historique des achats et ventes de tokens (dates, montants, prix unitaires)
• Justificatifs de virements bancaires
• Captures d’écran des transactions blockchain
• Correspondances avec les plateformes
• Avis d’imposition antérieurs

Cas Particuliers

Investisseur Non-Résident

Un non-résident français investissant dans des tokens sur des biens immobiliers français est soumis à :

• Retenue à la source sur les dividendes distribués (taux conventionnel)
• Imposition des plus-values immobilières en France
• Application des conventions fiscales bilatérales

Investissement via Société

Si l’investisseur détient ses tokens via une société (holding) :

• Régime mère-fille possible si les conditions sont remplies
• Intégration fiscale pour les groupes
• Régime des plus-values à long terme sous conditions

Tokens DeFi et Yield Farming

Les revenus de protocoles DeFi utilisant des tokens immobiliers comme collatéral (yield farming) sont imposables comme des revenus d’actifs numériques. La qualification fiscale exacte reste débattue par la doctrine administrative.

Ressources Officielles

• DGFIP : administration fiscale française
• Impôts.gouv.fr : déclaration en ligne et documentation
• AMF : informations sur les obligations des PSAN
• Notaires de France : conseil juridique et fiscal
• ANIL : information gratuite sur la fiscalité immobilière

Consultez notre FAQ sur la tokenisation immobilière pour les questions fréquentes sur la fiscalité.

Cas Pratiques de Declaration

Pour un investisseur detenant des tokens sur OPCAP generant 3 000 euros de revenus fonciers annuels, le regime micro-foncier s’applique automatiquement : base imposable de 2 100 euros (abattement 30 %), IR au bareme progressif + 17,2 % de prelevements sociaux. La declaration se fait via le formulaire n°2042.

Pour un investisseur utilisant RealT, la complexite est superieure : declaration du compte etranger (formulaire 3916-bis, amende de 750 euros en cas d’omission), declaration des revenus de source etrangere avec application de la convention fiscale France-USA, et declaration des plus-values via le formulaire n°2086 si des tokens ont ete vendus. Le rescrit fiscal aupres de la DGFIP est recommande pour securiser le traitement des plus-values, dont la qualification (crypto vs immobiliere) reste incertaine.

Le paysage fiscal de l’immobilier tokenise evolue rapidement. La transition PSAN vers CASP sous MiCA renforcera les obligations de reporting des plateformes, facilitant la collecte des informations fiscales pour les investisseurs. A terme, les smart contracts pourraient integrer un prelevement a la source automatise, simplifiant radicalement les obligations declaratives.

Mis à jour mars 2026